Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Выбор управляющей компании собранием собственников

Выбор управляющей компании собранием собственников

Выбор управляющей компании собранием собственников

Оглавление:

Статьи по теме

В Минюсте 8 апреля 2016 года под номером 41716 зарегистрирован Приказ Минстроя РФ № 938/пр от 25.12.2015 «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской … 16 апреля 2016 22064

8 апреля 2016 года в Минюсте РФ под номером N 41716 был зарегистрирован приказ Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр, утвердивший порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.Почему 9… 13 августа 2016 4295

Вы провели общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, составили протокол. Остался последний шаг – уведомить собственников и орган ГЖН об итогах собрания.Сегодня мы расскажем,… 4 октября 2017 44589

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:1.

Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:2.

Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения ().5.

Провести ОСС в очной или очно-заочной форме ().6.

Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования ().7.

Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС ().8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания ().Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п.

2-8, выполняет инициатор собрания.Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса .

Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 44/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД ().Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений ().

Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению. 98708.

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

  1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч.

6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч.

14 ст. 161 ЖК РФ).

  1. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика.

При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

  1. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях.

Кворум определяется по ч. 1 ст.

46 ЖК РФ.

  1. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным.

Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

  1. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии.

Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО.
Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

4. Заключить договор с УК

После принятия общим собранием решения выборе УК с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.По условиям договора УК в течение согласованного срока за плату обязуется выполнить работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по качественному содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги и т.д.

(ст. 162 ЖК РФ).В договоре управления домом должны быть указаны (ч.3 ст.
162 ЖК РФ):

  1. порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых обязательств.
  2. порядок определения цены договора, размеры платы за содержание и ремонт жилья, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
  3. состав общего имущества и адрес дома;
  4. перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, перечень коммунальных услуг;

Договор управления домом заключается на срок не меньше года и не более 5 лет.

Собственник вправе изменить или расторгнуть договор управления домом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.5, 8 ст.

162 ЖК РФ).УК по закону несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ в доме (ст. 161 ЖК РФ).Знайте свои права и пользуйтесь ими!
Будьте здоровы и счастливы!Ставьте лайк, если статья оказалась полезной, и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации!Смотрите также:

Шаг 11 Провести общее собрание и подписать договор управления

Договор управления утверждается на общем собрании собственников.

За него должны проголосовать более 50% голосов от общего числа в доме.Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой.
Требования к документам утверждены После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой.

Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.После того как в реестр лицензий внесут изменения, новая УК обязана приступить к работе в доме.

Почему жильцы нового МКД не вправе самостоятельно выбрать УК

Большим заблуждением является инициатива застройщика о проведении среди дольщиков собрания по выбору управляющей компании. Дольщики еще не являются собственниками помещений в МКД, поэтому не обладают правами по выбору УК. Право собственности у дольщиков возникает только с момента регистрации их прав в госреестре ФРС РФ.Основанием для получения права собственности на жилье в данном МКД служит разрешение на ввод нового дома в эксплуатацию, передаточный акт или другой документ на передачу объекта долевого строительства в собственность дольщиков.Обычно, дольщики получают право собственности только спустя полгода после ввода здания в эксплуатацию.

Поэтому провести собрание собственников по выбору управляющей компании или смене способа управления у них возникает только на следующий год.Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Запомнить

  • Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.
  • Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
  • Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
  • Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
  • Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
  • Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.

7533421 января 2020ТэгиНад материалом работалиАвтор — Екатерина Качалина, выпускающий редактор — Марина Сафонова, фоторед — Максим Копосов, информационный дизайнер — Женя Софронов, иллюстратор — Егор Шатохин, ответсек — Анна Лесных, главред — Максим Ильяхов, корректор — Александр Салита, верстальщик — Евгения Изотова

Этап 1.

  1. Временное управление домом: управляющая организация выбирается застройщиком

В течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией (п.

14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) на срок не более чем 3 месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При выборе временной управляющей организации застройщик не обязан учитывать мнение дольщиков и прочих лиц.

Временная управляющая организация не может навязывать услуги, не являющиеся обязательными для содержания жилых домов. Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170

«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

. Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства.

Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать.

В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию.

Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта.

И платить именной той УК, которую выбрал застройщик.

Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет.

Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя. Он принимает заявки на участие от управляющих организаций.

Содержание заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно.

Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Обзор документа

Минстрой указал, что договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом следует отличать количество голосов собственников для заключения договора управления от количества голосов для достижения кворума для принятия решения о реализации способа управления путем выбора УК и заключения договора управления.

Кворум достигается большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников. Договор управления заключается во исполнение решения при достижении кворума.

Принятое на общем собрании решение является обязательным для всех собственников, в т.

ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию.

Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий. После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора.

Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД. Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Шаг 11 Оформите протокол по итогам и сдайте его в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН

Когда: в течение 10 дней после проведения ОСС или окончания голосования, если голосовали в заочной или очно-заочной форме.Последний шаг — составить по итогам подсчета голосов протокол общего собрания собственников. Это нужно сделать не позднее, чем через 10 дней после окончания голосования.В протоколе должны быть:

  • Дата и регистрационный номер протокола — это порядковый номер с начала календарного года.
  • Сведения об инициаторе собрания, его председателе, секретаре и членах счетной комиссии, а также о присутствующих и приглашенных.
  • Подписи председателя собрания, секретаря собрания и членов счетной комиссии и дата подписи. Если их не выбрали, подписывает протокол инициатор собрания.
  • Адрес дома и сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в нем.
  • Место, где будут храниться копии документов собрания.
  • Дата и место проведения собрания.

Кроме того, в протокол вносится повестка дня, все вопросы в ней нумеруются.

По каждому вопросу пишут формулировку вопроса, сколько голосов было отдано за какое решение, сколько всего человек проголосовали по вопросу и какое решение принято. Все формулировки по решению должны быть в третьем лице множественного числа — «приняли», «не приняли», «воздержались».Если кворума не было, протокол все равно нужно оформить — и так и написать в нем.Ответственность за подлинность протокола лежит на секретаре, председателе и членах счетной комиссии.

За поддельный протокол предусмотрена ответственность Протокол составляют в четырех одинаковых экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один из экземпляров протокола, а также оригиналы бюллетеней и всех документов, которые были использованы в ходе собрания, по закону нужно сдать в УК. В свою очередь та в течение трех дней после этого обязана передать его в ЖИ — жилищную инспекцию.Среди документов, которые обязательно нужно приложить к протоколу:

  • Доверенности или их копии, если за кого-то из собственников голосовали их представители.
  • Уведомление о проведении собрания.
  • Реестр собственников помещений.
  • Бюллетени голосования.
  • Список собственников помещений МКД, присутствовавших на собрании, а также список приглашенных лиц.
  • Реестр вручения уведомлений о проведения собрания собственникам — когда примете решение о другом способе уведомления, он будет не нужен.
  • Документы, которые обсуждались в повестке и по поводу которых принимались решения.

Чтобы убедиться, что документы дойдут из УК до ЖИ, можно попробовать действовать так: прийти с протоколом в УК, поставить штамп о передаче документов и оставить там копию протокола, а оригинал лично отвезти в инспекцию.

Но недавно был случай, когда жильцам дома, который я курирую, отказали в приеме протокола в ЖИ.

Пришлось сдавать его в управляющую компанию.Один из экземпляров протокола должен храниться в надежном месте, которое собственники определяют на голосовании.

Обычно это квартира председателя или секретаря.Чтобы оповестить собственников о результатах собрания, разместите итоговый протокол на вашем сайте, а также в подъезде на видном месте. А вот копии бюллетеней лучше не публиковать, потому что они содержат номера телефонов.

Лучше просто перечислить в протоколе список проголосовавших квартир, без упоминания, кто как проголосовал.После собрания я рекомендую отметить в календаре даты, в которые должны быть выполнены решения собственников, и напоминайте о них УК. А еще не забывайте держать в курсе соседей о том, как все продвигается — так вы завоюете больше доверия.Желаю удачи.201532 сентября 2020Обложка — Егор ШатохинТэги

Этап 2.

  1. Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД

2.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации, проводимый органами местного самоуправления (далее — ОМСУ) По общему правилу выбор управляющей организации в новостройке осуществляется на открытом конкурсе по отбору управляющей организации (ч.

13 ст. 161 ЖК РФ). Извещение о проведении открытого конкурса размещается ОМСУ на официальном сайте в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Затем в течение не более чем 40 дней со дня размещения такого объявления проводится сам конкурс.

После этого в течение 10 дней ОМСУ извещают всех лиц, принявших квартиры в новостройке, о результатах конкурса. Таким образом, не более чем в течение 70 дней со дня со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть проведен конкурс на отбор управляющей организации МКД. В течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса лица, принявшие квартиры в новостройке, обязаны заключить договор на управление МКД с выигравшей управляющей организацией.

До тех пор пока не заключен договор на управление домом с новой управляющей организацией, услуги продолжает оказывать временная управляющая организация, изначально назначенная застройщиком. 2.2. Общее собрание собственников МКД В течение года лица, принявшие от застройщика квартиру по акту приема-передачи, приравниваются к собственникам в целях участия в общем собрании собственников МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Иными словами, в течение года после подписания акта-приема передачи лица, принявшие квартиры, обладают такими же правами по управлению многоквартирным домом, что и собственники, и могут проводить общие собрания собственников и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников.

Компетенция общего собрания раскрыта в ч.

2 ст. 44 ЖК РФ. Из буквального содержания ст. 161 ЖК РФ не следует, что общее собрание собственников МКД может самостоятельно выбрать способ управления МКД в обход открытого конкурса, процедура которого описана в чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. Однако из систематического толкования положений ЖК РФ с учетом примата воли собственников вытекает, что в случае, если общее собрание собственников при надлежащем соблюдении процедуры выбрало способ управления МКД и реализовало его, то открытый конкурс не проводится.

Такое толкование соотносится с установлениями подзаконных актов, которые по силе подчинены закону и не применяются при их противоречии. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Таким образом, если необходимо самостоятельно выбрать способ управления, то нужно поторопиться и сделать это как можно быстрее с момента подписания акта приема-передачи.

Если при получении ключей у застройщика или временной управляющей компании жильцам предлагают проголосовать за выбор способа управления МКД, то следует особенно внимательно отнестись к вопросам, вынесенным на голосование, поскольку на основании поставленных в спешке галочек может быть определена судьба управления домом на несколько лет вперед. Будущие собственники вправе избрать совет дома и назначить из числа его членов председателя совета МКД.

На основании п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора. При голосовании нужно учесть, что голоса распределяются пропорционально площади (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), и вполне вероятно, что у застройщика и аффилированных с ним также могут быть площади в новостройке, что может обеспечить ему преимущество в голосовании.

Если при приемке квартир большинство согласится с предложениями, внесенными на голосование временной управляющей компанией или самим застройщиком, то впоследствии у жильцов все равно есть возможность оспорить такое решение в течение 6 месяцев.

Однако процедура такого оспаривания достаточно сложна и не всегда имеет хорошую перспективу. В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе (но не обязан) оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Кроме того, у собственников МКД есть возможность в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации, выбранной на открытом конкурсе, по истечении года с заключения договора с ней без объяснения причин такого желания собственников (ч.

8.1 ст. 162 ЖК РФ). Если же управляющая организация будет выбрана не на открытом конкурсе, а по результатам голосования, проведенного временной управляющей организацией или застройщиком при выдаче ключей, то сменить ее будет сложнее. Для этого нужно наличие хотя бы одного из следующих оснований:

  1. лишение лицензии,
  2. смена способа управления МКД (например, с управляющей организации на ТСЖ).
  3. окончание срока договора,
  4. существенное нарушение договора управляющей организации,
  5. ее согласие,

Смена управляющей организации — это уже отдельная тема для разговора. Желательно найти консенсус сразу по заселении дома, чтобы управление им было эффективным с самого начала.

Автор публикации Адвокат, Подписаться Автор: Адвокат Подписаться Спросить Поделиться вконтакте facebook одноклассники telegram whatsapp

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков.

Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  1. Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.
  2. Устав строительной организации;
  3. документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения.

По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них. Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Дополнительные услуги и угрозы

Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги.

А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома.

А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.

Шаг 6 Рассчитайте количество голосов для каждого собственника

Количество голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме.

Рассчитываются голоса по сложным формулам.Правом голоса на собрании обладают собственники всех жилых помещений и тех нежилых помещений, которые находятся в собственности.

Например, если в подвале есть магазин, который оформлен в собственность, его владелец имеет право голосовать.Для расчета голосов вам понадобится имущественный паспорт дома, инструкцию по созданию которого я дал Считать я предлагаю в несколько этапов:

  • Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
  • Рассчитать голоса долевых собственников.
  • Рассчитать голоса собственников комнат в коммуналках.
  • Посчитать общую площадь помещений в доме.

Совместная собственность — это обычно квартира, купленная супругами в браке либо приватизированная людьми, которые жили вместе.

По такой собственности решения принимают совместно. Долевая собственность — это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире.

Для коммуналок отдельная формула, потому что каждый собственник в ней имеет право не только на свою комнату, но и на часть общего имущества, причем размер этой части зависит от размера его комнаты. Что делать? 26.02.19Ниже я приведу все необходимые формулы.

Чтобы было проще, объяснять подсчеты я буду на примере.Возьмем условный дом, который состоит из трех квартир и двух нежилых помещений — чердака и полуподвала — и рассчитаем голоса собственников в нем.Площадь квартиры № 1 — 100 м². Она находится в долевой собственности и принадлежит двум собственникам.Площадь квартиры № 2 — 100 м². Она коммунальная. В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².Площадь квартиры № 3 — тоже 100 м².

Она находится в совместной собственности четырех владельцев, членов одной семьи.

Это означает, что собственники владеют квартирой без выделения долей, а значит, не могут единолично распорядиться ею, например продать или сдать, без письменного согласия остальных собственников.Площадь чердака — 100 м².

Он не оформлен в ничью собственность.Площадь полуподвала — 200 м². Весь полуподвал занимает магазин, у которого один собственник.Считаем общую площадь помещений, собственники которых могут голосовать.

Для этого складываем только площадь жилых помещений и нежилых, которые оформлены в собственность.

В нашем примере к таким помещениям не относится чердак — поэтому его мы исключаем из расчетов. Будьте внимательны: площадь комнат в коммуналках мы не прибавляем, чтобы не «вырастить» дом на бумаге.Площадь квартиры № 1 + площадь квартиры № 2 + площадь квартиры № 3 + площадь полуподвала = 100 + 100 + 100 + 200 = 500 м².Цифра, которая у вас получится, — это 100%, или большой знаменатель.

Его мы будем использовать во всех дальнейших расчетах.Считаем голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют помещениями.

В нашем примере это собственники полуподвала и квартиры № 3. Их голоса рассчитываются по такой формуле:{Площадь объекта} / {Общую площадь} × 100%200 / 500 × 100% = 40% — для магазина100 / 500 × 100% = 20% — для квартиры № 3У совместных собственников один бюллетень решения на всех, но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников, либо надо приложить доверенность.

Юридическим лицам для голосования обязательно нужны доверенность или приказ о назначении — они обязательны при голосовании.Таким же образом считают количество голосов у города. Город всегда — один собственник. Площадь всех городских помещений суммируется.Считаем голоса долевых собственников.

В нашем примере это квартира № 1 площадью 100 м², которая принадлежит двум собственникам — Ивану и Сергею. Доли этих собственников указаны в их свидетельстве о праве собственности, всегда в формате ⅓, ¾ и так далее.

Например, собственник Иван владеет ¾ квартиры, а собственник Сергей — ¼ квартиры.Формула для долевой собственности следующая:{Площадь квартиры} / {Количество долей в квартире} × {Долю собственника} / {Общую площадь} × 100%Считаем голоса Ивана: 100 / 4 × 3 / 500 × 100 = 15%Считаем голоса Сергея: 100 / 4 × 1 / 500 × 100 = 5%Считаем голоса собственников комнат в коммуналках. В нашем условном доме это комнаты в коммунальной квартире № 2.

Собственники комнат в коммуналках имеют право не только на свою комнату, но и на общее имущество коммунального пользования в пределах квартиры. Это та же долевая собственность, но доли могут быть не указаны в правоустанавливающих документах — подсчитать их придется самостоятельно.Формула такая:({Площадь комнаты} / {Площадь всех комнат в квартире, которые оформлены в собственность} × {Площадь остальных помещений в квартире} + {Площадь комнаты}) / {Общую площадь дома} × 100%Площадь квартиры в нашем примере — 100 м². В ней три комнаты с разными собственниками, площадью 30, 20 и 10 м².

Получается, площадь всех оформленных в собственность комнат = 60 м², а площадь остальных помещений = 40 м².Считаем голоса собственника самой большой комнаты: (30 / 60 × 40 + 30) / 500 × 100 = 10%.Считаем голоса собственника средней комнаты: (20 / 60 × 40 + 20) / 500 × 100 = 6,7%.Считаем голоса собственника самой маленькой комнаты: (10 / 60 × 40 + 10) / 500 × 100 = 3,3%.Мы подсчитали голоса всех собственников дома.

К сожалению, в реальности все гораздо сложнее. Круглых чисел не будет. Поэтому не переживайте, если итоговые проценты не сойдутся ровно в 100% — погрешность в 1—2% никак не регламентирована и не критична.Бывают ситуации еще сложнее.

Самая популярная проблема — коммунальная квартира, в которой на кадастровом учете стоит только одна комната. Для таких приходится действовать вслепую: предположить на основе других квартир в доме, сколько в этой квартире может быть комнат и какой они могут быть площади.Всё, что насчитали, вносите в реестр собственников.Подсчитать все это самостоятельно очень сложно.

Как автоматизировать этот процесс, пока никто не придумал.

Когда с такой задачей приходят к нам в «Собдома-рф», мы тоже считаем вручную.В идеале подсчитывать количество голосов у каждого собственника в доме обязана управляющая компания. В том реестре, который вы перед собранием получите в своей УК, эти подсчеты должны быть.

К сожалению, этот реестр почти никогда не соответствует действительности — поэтому готовьтесь к тому, что придется пересчитывать все вручную.

Государство готово возвращать вам до 52 000 ₽ в год за инвестиции

Посчитайте на калькуляторе, сколько можете заработать на этом за 3 годаЛучшее за неделюЕкатерина Мирошкина, экономист23.0648K24.0630K26.0629K23.0621K22.0619K23.0615K22.0614K24.0613K26.0613K23.0612KШорты25.0611K24.0610K22.069K22.069K22.069K25.069K24.068K23.068KШорты22.068K24.068K25.066KШорты23.066KШорты24.065K25.065K25.065K26.064KЕкатерина Мирошкина, экономист24.063K26.063K24.063KШорты26.063KПодборки по теме

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Выбор УК посредством ОСС

Рассмотрим первый случай, когда конкурс по выбору УК не проводится, если было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирной новостройке, на котором жильцы определились с органом управления.

Многие юристы в этом вопросе ссылаются на и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации при управлении новым МКД.Сюда же можно отнести трактовку .

гласит, что открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводится, если до дня его проведения уже был выбран способ и орган управления дома, который, к тому же, успешно реализован. В противном случае проводится открытый конкурс. 98722.Согласно , открытым конкурсом признается форма торгов, победителем которых признается участник, предложивший выполнить максимальный по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс, за анонсированный организатором размер платы в течение установленного срока.

Шаг 2 Выбрать несколько подходящих УК

В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании.

Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная.

Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу.

В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.

Собственники реализовали способ управления МКД

Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами.

Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления.

А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления. УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД., собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе.

Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация. 5 апреля 2018 15788Полезная статья?12Поделитесь с коллегами и друзьями

  1. Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 37 537 подписчикам Подписаться Восстановить подписку

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  1. организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.
  2. выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.№ 485-ФЗ внёс изменения в ст.

44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч.

1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Законодательные документы

За эксплуатацию здания отвечает жилищная инспекция, поэтому выбор УК проводится согласно действующему Жилищному кодексу РФ. Для организации выбора УК на законодательном уровне принято Постановление правительства № 75 от 06 февраля 2006 года.

Оно регламентирует выбор УК. В административных подразделениях принимаются акты, регламентирующие эту процедуру, которые не противоречат Федеральным Законам.

Все нормативные акты можно посмотреть в интернете на странице администрации. Государственной думой постоянно дополняется и изменяется ЖК РФ. Федеральный Закон № 38 от 05 апреля 2013 года раскрывает дополнения и комментирует пункты закона, основания для проведения конкурса.

3. Принять решение на общем собрании собственников

Общее собрание может проводится посредством очного, заочного и очно-заочного голосования.

Голосовать можно лично или через представителя (ст.

44.1, 47, 48 ЖК РФ).Решение по выбору способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании (ст. 46 ЖК РФ).Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч.3 ст.

48 ЖК РФ).При проведении общего собрания в решении собственника должны быть указаны:

  1. решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»).
  2. сведения о лице, которое участвовало в голосовании;
  3. сведения о документе, подтверждающем право собственности, участвующего в голосовании;

Решение общего собрания оформляется протоколом.

Лицо, который созвал общее собрание, представляет оригиналы решения и протокола в УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании.

До заключения договора управления МКД между застройщиком () и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома ().После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано ().Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию ().

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+