Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - При смене управляющей компании кому переходят долги

При смене управляющей компании кому переходят долги

Долг платежом красен: но для какого управляющего: прежнего или нового?

При смене управляющих компаний бухгалтерам предстоит решить множество различных вопросов, один из которых – что делать с долгами жильцов за оказанные услуги и задолженностью самой управляющей компании перед поставщиками ресурсов.Эта задолженность может составлять существенную сумму, и новая управляющая компания совсем не заинтересована начинать свою деятельность с долгами прежнего управляющего. Но есть ли у нее выбор? В статье мы рассмотрим этот вопрос с различных точек зрения, а вывод сделает читатель.Откуда ноги растут?С передачей домов от одной управляющей компании под крыло другой перед новыми управленцами встает дилемма: принимать старые долги по оплате коммунальных услуг или нет? Если новая управляющая компания не принимает кредиторскую задолженность прежнего управленца за поставленные ресурсы, то ресурсоснабжающие организации не подписывают с ней договор. Если принимает – поставщики тут же требуют погашения долгов, угрожая прекратить подачу воды, тепла, электроэнергии.

Опишем ситуацию с позиции бухгалтерского учета. При управлении домами у компании могут возникать как дебиторская (потребителей), так и кредиторская (перед ресурсоснабжающими предприятиями) задолженность. Преемник, выбранный на общем собрании собственников помещений, заинтересован в приобретении активов («дебиторки»), пассивы прежнего исполнителя («кредиторка»), конечно же, вряд ли ему нужны.

Тем не менее получить только актив без пассива управляющей организации не удастся.

Этому препятствуют поставщики коммунальных услуг да и прежняя управляющая компания, которые вынуждают нового исполнителя приобрести пассивы («кредиторку») – долги перед снабжающими организациями, для погашения которых потребуется актив («дебиторка») – задолженность жильцов. Замкнутый круг, да и только…Заметим, у самих управляющих компаний нет единого мнения по решению данного неурегулированного вопроса.

Одни считают, что долги перед ресурсоснабжающими предприятиями нужно принимать и работать с ними, так как если не принимать дома с долгами, то, вероятно, собственники пойдут по такому же пути и, в свою очередь, сменят управляющего, чтобы избавиться от своих долгов.

В сказанном есть резон, но существует и другое мнение: в пользу того, что управляющей компании следует отказываться принимать дома с коммунальными долгами.Сторонники такой позиции считают, что управленцам в расчетах за потребленные энергоресурсы следует выступать в качестве посредников между поставщиками и конечными потребителями – жильцами. Тогда не нужно беспокоиться о прошлых и текущих долгах за коммунальные услуги, их взыскание – головная боль ресурсоснабжающих организаций, с которыми у потребителей заключены прямые договоры.

Данный подход сомнителен с точки зрения действующего законодательства.

Кроме того, на практике поставщики коммунальных услуг неохотно идут на заключение договора с каждым потребителем: для этого есть управляющая компания, считают они. В результате возникают конфликты между управляющими компаниями и поставщиками услуг, растут долги, которые рано или поздно придется взыскивать с жильцов.Повлиять на ситуацию можно, если законодательно прописать систему заключения договоров ресурсоснабжения, отношения собственников, управленцев и коммунальных монополистов. Тем временем поставщики коммунальных ресурсов имеют больше шансов, чем управляющие организации, решить неурегулированный вопрос в свою пользу.

Обратимся к Правилам предоставления коммунальных услуг[1].

В них предусмотрено, что исполнителем коммунальных услуг может быть управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении энергоресурсов непосредственно с соответствующей снабжающей организацией. Данные положения применяются лишь в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (Постановление ФАС СКО от 24.01.2008 № Ф08-8391/07). Как показывает практика, к такому решению жильцы приходят нечасто, поэтому управляющей организации, ТСЖ или ЖСК приходится от своего имени заключать договоры с коммунальщиками.Ресурсоснабжающие организации заинтересованы в погашении долгов, а у новой управляющей компании больше возможностей это сделать (она управляет текущими денежными потоками в рамках управления домом).

Поэтому при оформлении договорных отношений с новой управляющей организацией они настаивают на полной передаче прав и обязанностей от прежней организации, включая задолженность жильцов за прошлые периоды.

Как отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 21.06.2007 № А19-15962/06-14-04АП-185/06-Ф02-3620/07,при передаче прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом происходит замена стороны в многостороннем обязательстве, поэтому она должна производиться по правилам об уступке требования и переводе долга. Рассмотрим отдельно передачу долгов управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями и передачу долгов жильцов по квартплате новому управляющему.Задолженность перед ресурсоснабжающими организациямиВ составлении договора о переводе долга участвуют три стороны: две управляющих компании и ресурсоснабжающая организация.В первую очередь согласие на заключение такой сделки требуется от кредитора (ст. 391 ГК РФ), к другим участникам сделки гражданское законодательство не предъявляет такого требования, так как подразумевается, что должники договорились между собой о переводе долга и выплате вознаграждения за погашение задолженности новым должником.

При передаче прав и обязанностей по управлению жилым фондом ситуация немного иная: отношения между сторонами соглашения построены больше на добровольно-принудительной основе. Новая управляющая организация с согласия поставщиков коммунальных услуг принимает долги от прежнего управленца, за что как «вознаграждение» получает дебиторскую задолженность жильцов по оплате коммунальных услуг. Чтобы такой порядок устроил нового управляющего нужно, чтобы все стороны соглашения, а также жильцы исполняли свои обязательства.

Такое на практике происходит не всегда, поэтому можно понять желание новой управляющей компании, на которую предшественником была переведена кредиторская задолженность за прошлые периоды, оспаривать в суде соглашение, заключенное с ней в добровольно-принудительном порядке.Одной из причин, по которой новый управляющий может обратиться в суд, может стать неисполнение предшественником принятых на себя обязательств.

Так, в Постановлении ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08 была рассмотрена следующая ситуация. Чтобы новая управляющая компания имела возможность взыскать с населения задолженность, в соглашении о переводе долга был указан срок, в течение которого предшественник должен был передать всю имеющуюся у него финансовую и техническую документацию по жилищному фонду (включая поквартирные лицевые счета).

Прежняя управляющая компания такую документацию не передала, в результате новому должнику (новой управляющей компании) проблематично выполнить обязательства перед кредиторами (поставщиками коммунальных услуг). Поэтому новый управляющий обратился с заявлением о признании сделки о переводе долга недействительной, однако, как выяснилось, признавать было и нечего. Суд нашел соглашение незаключенным, так как из него невозможно определить, по каким именно обязательствам, возникшим на основании конкретных сделок, состоялся перевод долга.

Договор о переводе долга должен содержать указание на сделку, порождающую обязательство, отсутствие этой информации является основанием для того, чтобы считать договор о переводе долга беспредметным и, соответственно, незаключенным. Поскольку соглашение является незаключенным, оно не может быть признано недействительным согласно ст. 168 ГК РФ.Как события будут развиваться дальше, предсказать трудно, однако после судебного разбирательства новая управляющая компания оказалась в более выгодном положении, так как договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, по всей видимости, у нее уже были установлены, в то время как соглашение о переводе долга признано незаключенным.

Кредиторская задолженность за прошлые периоды осталась за прежней организацией, у которой два варианта: либо самостоятельно рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг, либо заново договориться со своим преемником (причем уже без помощи ресурсоснабжающей организации) и перевести долг, выполняя все условия договора.В другом судебном разбирательстве новой управляющей компании не удалось оспорить принятые на себя обязательства по погашению долга перед энегроснабжающей организацией за поставленную электрическую энергию (Постановление ФАС ВСО от 23.08.2007 № А19-26004/06-31-Ф02-5528/07). Суд признал, что сделка перевода долга соответствует требованиям гл. 24 ГК РФ и является заключенной, поскольку в ней согласованы все существенные условия,согласие кредитора на перевод долга удостоверено подписанием данного договора.

Новая управляющая компания указывала на несоответствие цены договора размеру переводимого долга. Такой довод не был принят арбитрами, поскольку согласно гражданскому законодательству условия договора определяются по усмотрению сторон, которые сами решают, из каких принципов им исходить при заключении договора. Стороны должны исполнять принятые на себя обязательстванадлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поэтому новому управляющему ничего не остается, как погасить принятую от предшественника по договору задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. С решениями арбитражных судов согласилась коллегия ВАС РФ, которая Определением от 30.10.2007 № 13281/07 отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.Не получилось у нового управляющего оспорить соглашение о переводе долга и в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ВВО от 10.05.2007 № А19-21908/06-55-Ф02-2692/07.

Организация пыталась апеллировать к безвозмездности соглашения, но для такого договора цена не является существенным условием. К тому же при смене управляющей компании говорить о безвозмездном характере договора перевода долга вряд ли обоснованно.

Не стоит забывать о заключении другого соглашения – договора цессии (уступки права требования). Как правило, эти два договора взаимосвязаны, в частности в счет оплаты за уступаемое право требования прекращаются обязательства цедента (прежней управляющей компании) перед цессионарием (новым управленцем), возникшие на основании договора перевода долга, что свидетельствует о получении ответчиком встречного предоставления по последнему договору.

Поэтому у новой управляющей компании нет оснований оспаривать договор перевода долга, считая его незаключенным.

Поставщик коммунальных услуг, напротив, вправе требовать с нового должника оплату задолженности, поэтому суд удовлетворил требования ресурсоснабжающей организации.Приведенная арбитражная практика неоднозначна, но большинство решений свидетельствуют о том, что новой управляющей компании, как бы ей этого не хотелось, придется принимать долги перед ресурсоснабжающими предприятиями от предшественника и расплачиваться по ним, взыскивая накопившуюся задолженность с жильцов.

Поставщик коммунальных услуг, напротив, вправе требовать с нового должника оплату задолженности, поэтому суд удовлетворил требования ресурсоснабжающей организации.Приведенная арбитражная практика неоднозначна, но большинство решений свидетельствуют о том, что новой управляющей компании, как бы ей этого не хотелось, придется принимать долги перед ресурсоснабжающими предприятиями от предшественника и расплачиваться по ним, взыскивая накопившуюся задолженность с жильцов. У нового управляющего есть один способ избежать выполнения обязательств прежнего исполнителя услуг ЖКХ: если поставщик не дал согласия на перевод долга (Постановление ФАС СЗО от 04.07.2008 № А44-2908/2006), например потому что располагает информацией о том, что должник может расплатиться с ним самостоятельно.

В этом случае ресурсоснабжающее предприятие по текущим платежам рассчитывается с новой управляющей организацией, а за прошлые периоды взыскивает задолженность с прежнего управляющего. Но такое решение принимается не всегда, поэтому новому управляющему следует быть готовым к подписанию договора перевода долга.Названный договор оформляется в той же форме, что и основной договор, из которого возникло обязательство. В частности, перевод долга, вытекающего из сделки, совершенной в простой письменной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме.

Существенными для договора о переводе долга признаются указание на первоначальную сделку, по которой образовалась задолженность и из которой выбывает первоначальный должник, а также объем передаваемого долга, который может включать санкции за нарушение обязательств.Перед тем, как переводить долг, кредитор и прежний должник могут провести сверку расчетов и оформить акт, который подтверждает задолженность между сторонами. Также целесообразно будет составить акт приема-передачи первичных документов – счетов, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих задолженность (Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2008 № Ф04-4475/2008(8512-А67-4)). Перечисленных документов, по мнению автора, вполне достаточно для оформления сделки, участниками которой являются три стороны, в отношении одного (или нескольких) обязательств хозяйствующего субъекта.

У другой сделки, связанной со сменой управляющей компании, – уступки прав требования к жильцам по оплате оказанных коммунальных услуг иной состав участников и количество требований.Долги населения за оказанные коммунальные услугиПри смене управляющей организации договор об уступке права требования (цессии) может включать различные условия, но главное заключается в следующем: прежний управляющий (цедент) уступает новому (цессионарию) свое требование на получение (в том числе в судебном порядке) причитающейся ему задолженности по квартплате, оплате за жилищно-коммунальные услуги и прочие услуги, образовавшейся в прошлый период.

В свою очередь, новый управляющий обязуется принять дебиторскую задолженность в оговоренной сумме. Как следует из ст. 385 ГК РФ, кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.Согласно п.

2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ни закон, ни, как правило, договор управления многоквартирным домом не содержат подобного условия, поэтому новой управляющей организации не нужно получать согласие собственников помещений на уступку права требования.

Вместе с тем п. 3 ст. 382 ГК РФ гласит: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. В связи с этим новой управляющей организации целесообразно внести в договор управления, заключаемый с собственниками помещений, условие о том, что задолженность перед предыдущим управляющим погашается новому управляющему.

Следовательно, последнему придется заново выставить потребителям платежные документы, в которых будут указаны реквизиты нового исполнителя коммунальных услуг.Чтобы договор уступки прав требований был конкретизирован, следует в нем или лучше в отдельном приложении указать перечень сумм долгов и переплат, имеющихся у жильцов домов перед управляющей компанией (включая номера квартир, фамилии собственников) (Постановление ФАС УО от 17.05.2007 № Ф09-3626/07-С5). Также в договоре можно предусмотреть, что после проведения всех взаиморасчетов, связанных с выполнением сторонами обязательств, прежний управляющий обязуется возвращать на расчетный счет ответчика суммы, ошибочно уплаченные жильцами дома (см.Решение арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2008 № А40-57813/07-81-294).Нередко при смене управляющей компании составляется двусторонний акт о состоянии общего имущества (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07).

Почему бы не воспользоваться актом при передаче задолженности от одной управляющей компании к другой? Для нового управляющего это будет еще одним документальным подтверждением права на взыскание долгов жильцов в пользу ресурсоснабжающих организаций.Бухгалтерский учетНа практическом примере рассмотрим, как отразить в учете новой управляющей компании получение задолженности по договорам перевода долга и цессии от прежнего управляющего. Для отражения получения требования по договору цессии предлагаем использовать счет 76, а не 58, так как в данном случае нет достаточных оснований признавать в учете полученное требование в составе финансовых вложений (отсутствует способность приносить организации выгоды в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста стоимости) (абз.

4 п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»).Пример.Управляющая компания ООО «Уют» вступила в права управления многоквартирным домом.

От прежнего управляющего к ООО «Уют» перешли дебиторская и кредиторская задолженности, связанные с расчетами по оказанным жильцам коммунальным услугам, в размере 3 540 000 руб.

(в том числе НДС – 540 000 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Уют» будут сделаны следующие проводки:Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.

Отражено получение требования к жильцам по оплате оказанных им коммунальных услуг62763 540 000Принята по договору перевода долга задолженность от прежнего управляющего к коммунальным службам60763 540 000В дальнейшем при погашении обязательствПолучены средства в оплату долгов по квартплате51623 540 000Перечислены средства в погашении долгов перед коммунальными организациями60513 540 000 Бывает и такое… На практике не исключена следующая ситуация.

Прежняя управляющая компания не выполнила в полном объеме свои обязательства по ремонту дома. Пришедшая ей на смену компания провела ремонт и направила не справившемуся со своими обязанностями предшественнику требование о возмещении соответствующих расходов.

В суде истец может приводить различные доводы, включая обоснование понесенных затрат.

Например, в Постановлении ФАС УО от 10.01.2008 № Ф09-10951/07-С4 новая управляющая компания сослаласьна решение общего собрания собственников и договоры, заключенные между ней и собственниками жилых помещений на управление домом.

Согласно данным документам жители дома уступили новому управляющему право требования исполнения обязательств по содержанию общего имущества в доме, по текущему ремонту дома, не проведенному прежним управленцем, а также право требования возмещения расходов в связи с проведением этого ремонта новой компанией.Документальное оформление не позволяло определить предмет уступки, объем существующего права требования первоначального кредитора (собственников квартир). Поэтому суд сделал вывод о незаключенности сделки по уступке права требования и об отсутствии перемены лиц в спорном обязательстве.

При этом неисполнение (ненадлежащее) исполнение прежним управляющим обязательств по текущему ремонту перед собственниками жилых помещений напрямую не связано с расходами новой компании, произведенными в рамках уже других правоотношений. Таким образом, ей нужно подыскать более весомые аргументы для того, чтобы прежний управляющий возместил расходы на запланированный, но непроведенный ремонт.

Таким образом, ей нужно подыскать более весомые аргументы для того, чтобы прежний управляющий возместил расходы на запланированный, но непроведенный ремонт. [1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307. Источник: Журнал . Теги: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Банкротство управляющей компании и погашение задолженности

В ноябре 2017 года Президент Российской Федерации В. В. Путин в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию предложил постепенно полностью уйти от посредничества управляющих компаний при обслуживании многоквартирных домов, если такое посредничество осуществляется между собственниками помещений в таких домах и существующими ресурсоснабжающими организациями. После того, как эта президентская инициатива начала реализовываться, поднялась очередная волна процедур банкротства существующих управляющих компаний, в связи с чем возник резонный вопрос: как быть с теми задолженностями по счетам, которые есть у собственников помещений в обслуживаемом доме?Все созданные на территории Российской Федерации управляющие компании на сегодняшний день являются юридическими лицами, которые осуществляют свою деятельность на некоммерческой основе, то есть без возможности получения значительной прибыли, кроме оплаты собственных услуг по управлению и обслуживанию многоквартирного дома.

Оплата услуг такой управляющей организации осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании того договора управления, который был заключен на общем собрании собственников жилья. В случае если оплата не поступает в должной мере, возникает задолженность, которая должна быть погашена.Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что несмотря на признание той или иной управляющей организации банкротом с проведением в полном объеме соответствующей процедуры в отношении такого юридического лица, все имеющиеся задолженности перед такой организацией должны быть погашены в полном объеме, так как в противном случае конкурсный управляющий, назначенный по итогам завершения процедуры банкротства, имеет право инициировать процедуру судебного взыскания существующих долгов (данная возможность предусмотрена действующим российским законодательством в сфере регулирования различных видов экономической деятельности, в том числе в сфере проведения процедуры банкротства).Если взысканием долгов с неплательщиков не будет заниматься конкурсный управляющий, то на получение таких долгов имеет право новый владелец выкупленной управляющей организации-банкрота.То же касается и тех случаев, когда речь идет о необходимости выплаты задолженностей за услуги старой управляющей компании, когда произошла ее смена, и новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.

Что входит в плату за жилье

Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.

9. Сменилась управляющая компания, но в старой есть долг?

Я должна его возвращать?

9.1. Вероятней всего, да, т.к. новая перекупает долги и переплаты старой компании. Вам помог ответ? Да Нет 10. У нас сменилась управляющая компания год назад и остался долг по коммунальным услугам.

Весь год платили коммуналку в новую компанию, а СТАРАЯ управляющая компания начисляла пени на имеющийся долг.

Законно ли это? И как отменить начисленные пени. 10.1. Нет, незаконно. Обратитесь в жилищную инспекцию и прокуратур, затем в суд с иском. Вам помог ответ? Да Нет 11. Год не платила за квартиру, сейчас сменилась управляющая компания, собралась оплатить долг старой ук и хочу сделать перерасчёт долга на основании счетчика (ранее показания счетчиков не сдавались).

Возможно ли это сделать? 11.1. Возможно сделать напишите им грамотное заявление и укажите вашу просьбу и вручите им. Вам помог ответ? Да Нет 11.2.

Вы только хорошо узнайте, часто в новую компанию переходит право требовать долги от должников старой компании. А пересчитать по счетчикам вполне возможно.

Вам помог ответ? Да Нет 12. Я купила квартиру 4 месяца назад, мне пришёл долг за капитальный ремонт, остался от старых хозяев, бывшая хозяйка платить отказывается, долг не маленький, мне платить не чем, у меня маленький ребёнок, я не работаю, как мне быть в такой ситуации? Можно ли это через суд решить, так как управляющая компания отказывает делать перерасчёт, ссылаясь на то что, это единственный долг который переходит на новых хозяинов. 12.1. За 3 года можете оплатить потихоньку, срок исковой давности.

Платите по клеточкам, но в обратном порядке с 2018 года и до 2015 года.

Потом взыщите долг с бывшей собственницы.

Справку брать нужно было. ЖК РФ обязывает вас платить за капремонт и долг за прежнего собственника. По деньгам вас собственник ещё сделал, а так могли на сумму долга снизить продажную стоимость квартиры. Вам помог ответ? Да Нет 12.2. К сожалению, управляющая компания права. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).

Вам помог ответ? Да Нет 13. Управляющая компания подала иск в суд о взыскании долгов по ЖКХ старых владельцев на новых владельцев, то есть требует от нового владельца заплатить и долг нового владельца и долг предыдущего владельца есть постановление суда. 13.1. Ну подали иск, ну требуют, А в чем вопрос то?

Вам помог ответ? Да Нет 13.2. Отменяйте судебный приказ и срочно.

Вам помог ответ? Да Нет 13.3.

Посмотрите договор купли-продажи, нет ли там пункта о сопутствующих объект недвижимости долгах. Вам помог ответ? Да Нет 13.4.

Обжалуйте судебное решение. Новый собственник не отвечает по долгам за предыдущего собственника. Вам помог ответ? Да Нет 13.5.

Выписка из ЕГРН + договор купли продажи квартиры позволят с точностью определить дату, до которой задолженность должна взыскиваться со старого собственника. Настаивайте на том, что вы ненадлежащий ответчик по делу.

Вам помог ответ? Да Нет 14. Купила квартиру столкнулась с долгами по коммунальным услугам предыдущих собственников. Зная ранее что долги старых хозяев управляющие компании не имеют права навязывать на меня, но управляющие компании идут в отказ и говорят что их должна платить я.

Что делать в таком случае? 14.1. Омск! В данной ситуации рекомендую вам: — НЕ оплачивать долги прежних собственников квартиры; — Предложить УК данный спор решать в Судебном порядке (ст.ст.131 — 132 ГПК РФ). Удачи вам Владимир Николаевич г.

Уфа 21.11.2018 г. Вам помог ответ? Да Нет 14.2. Ксения! Ну Вы же всё «знали заранее».! Нет, чтобы к юристу обратиться?!

И он бы Вам разъяснил и про последние изменения в законодательстве, и про правоприменительную практику. :sm_ad: Теперь ПЛАТИТЕ! Вам помог ответ? Да Нет 14.3. Обратитесь с жалобой в жилищную инспекцию.

Но для начала с заявление в УК, и получите от них официальный ответ.

Вам помог ответ? Да Нет 15. Произошла смена управляющей компании, в старой остался долг, но в новой платежке долг отсутствует, могу ли я оформить субсидию по новой платежке? 15.1. Вы сейчас при сдаче документов на получение субсидии не обязаны предоставлять документы по наличию или отсутствии задолженности.

Этим будет заниматься служба рассматривающая вопрос по субсидиям.

Если новая УК не является правопреемником старой, то долга у вас нет. Долг если был, то его может истребовать старая УК или конкурсный управляющий при банкротстве.

Вам помог ответ? Да Нет 15.2.

Анна! С переходом вашего дома под управление новой управляющей организации, у Вас коммунальная история начинается с чистого листа, поэтому Вы вполне можете рассчитывать на предоставление Вам субсидии. Вам помог ответ? Да Нет 16. Наше ЖКХ обанкротилось, мы имели там долг, пришли оплачивать, сказали что теперь новая компания, долги старой передали арбитражному управляющим.

И дали номер, звонили не берут трубку. Что делать дальше? Как узнать что реально выплачиваю долг?

Ждать письма? 16.1. Дождитесь иска от управляющего, если про вас вспомнят. Вам помог ответ? Да Нет 16.2. Вам нужно дождаться, когда арбитражный управляющий подаст в суд.

Возможно, в процессе суда, можно будет снизить сумму долга.

На текущий момент, учитывая банкротство и возможную путаницу, не рекомендую оплачивать этот долг. Вам помог ответ? Да Нет 17. Купили квартиру в ипотеку, так получилось что не проверили коммунальные платежи, а там долг. За коммунальные платежи 80 тысяч, а капитальный ремонт 15 тысяч.

Бывшая хозяйка не выходит на связь, но с коммунальными платежами мы разобрались, а с капитальным ремонтом нет.

Управляющая компания говорит что долг за кап.

ремонт ложиться на нас-новых собственников. Есть ли какая то статья закона на которую можно опираться, чтоб долг был признан за старым собственником?

17.1. ЖК РФ предписывает платить долг за капремонт новому собственнику. Платите, потом взыскивайте с бывшего собственника. Вас никто не просил гасить долг в 80+ за другого человека.

Как вы вообще сделку проводили? Попахивает проблемами. Вам помог ответ? Да Нет 17.2. Анна! Вы покупали квартиру в ипотеку?

А почему банк не проверил задолженность по ком.

услугам? Или риэлтор? Отсюда возникает вопрос о чистоте сделки.

Вам помог ответ? Да Нет 18. Старая управляющая компания требует вернуть ей долг за 2015 г. Подали мировому судье. УК находится в стадии ликвидации. 18.1. Если подали заявление на выдачу судебного приказа, то взыщут с 2015 года, т.к. судья не принимает во внимание сроки исковой давности, Если же подано исковое заявление, то обязательно заявлять в суде о пропуске срока исковой давности 3 года и с даты подачи искового заявления суд взыщет остатки долга, т.е.

судья не принимает во внимание сроки исковой давности, Если же подано исковое заявление, то обязательно заявлять в суде о пропуске срока исковой давности 3 года и с даты подачи искового заявления суд взыщет остатки долга, т.е.

подали 01.09.2018, то до 01.09.2015 все претензии УК суд обязан отклонить.

Пени тоже снижайте по ст.333 ГК РФ. Вам помог ответ? Да Нет 18.2. Ну при ходатайстве о сроке давности по ст.

196 ГК РФ, Вам все равно придется платить часть долга (октябрь, ноябрь, декабрь 2015 г., плюс пени на указанную сумму).

Заявляйте также о снижении размера пеней по ст. 333 ГК РФ. Вам помог ответ? Да Нет 18.3. В суде заявите ходатайство о пропуске срока исковой давности и тогда судья откажет в удовлетворении исковых требований.

Вам помог ответ? Да Нет 19. Управляющая компания требует долг за квартиру за шесть лет. Умершая мама письменно признала старые долги. Я их не признавала. Что мне делать?

19.1. Если УК обратиться в суд с исковым заявление о взыскании задолженности за 6 лет, то Вам необходимо заявить ходатайство о пропуске срока исковой давности. В таком случае долг взыщут только за последние три года.

Вам помог ответ? Да Нет 19.2. Ольга. Если Ваша мама поставила подпись в документе в котором была указана задолженность Вы будете отвечать в пределах стоимости имущества перешедшего к Вам по наследству. С уважением, А А «АБ ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА».

Вам помог ответ? Да Нет 20. Наш старый двух этажный многоквартирный дом Администрация города внесла в список домов подлежащих сносу с 2017 по 2030 год. Но наша жилищно-коммунальная управляющая компания требует от нас оплачивать счет по капитальному ремонту дома. Мы отказываемся, но долг растет.

Правомерны ли действия компании? Надежда. 20.1. Плату за капитальный ремонт не должны вносить граждане, проживающие в домах, признанных аварийными в порядке, установленном Правительством РФ, и подлежащими сносу, если земля под домом изымается для государственных нужд. Плата не взимается, начиная с месяца, следующего за месяцем признания.

Взносы за капитальный ремонт удерживает не УК, а фонд капитального ремонта. Если сумма этих взносов включена в квитанцию на оказание коммунальных услуг УК, это значит, что между фондом и УК заключен договор об этом. Однако прояснить ситуацию вы можете только обратившись в фонд капитального ремонта региона с письменным заявлением.

Если ответ фонда будет положительным и плату в дальнейшем начислять не будут, необходимо все же получить документ об отмене начисленной в квитанциях задолженности. Т.к. не исключено, что в дальнейшем могут подать в суд заявление о взыскании долга по неоплаченным квитанциям.

Вам помог ответ? Да Нет 21. Был долг по квартире, сменилась управляющая компания, мы с ней не заключили договор так как уехали в отпуск на 2 месяца, приехали висит новый долг за последние два месяца которые нас не было. Что будет со старым долгом? И правомерно ли на нас вешать долг если мы не проживали этот период и тем более не заключён договор?

21.1. Нижневартовск! Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями»

.

Также согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ

«Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом»

. Тем самым, независимо от отсутствия заключённого договора, но при наличии факта пользования услугами ЖКХ вы обязаны погашать имеющуюся задолженность по квартире.

Удачи вам Владимир Николаевич г.Уфа 29.08.2018 г. Вам помог ответ? Да Нет 21.2.

все правомерно, соответствует ст. 154 и 153 ЖК РФ, а отсутствие договора не является препятствием для взыскания платы, т.к. граждане могут уклоняться от его заключения что б ничего не платить.

Поэтому — приняли обязывающий закон, увы. Согласно правилам оказания услуг 354 — 8 глава — можете только подать на перерасчет за время вашего отсутствия. Вам помог ответ? Да Нет 22. Сменилась управляющая компания в 2017 году я продала квартиру имеется справка от новой ук что долгов нет, а теперь через суд у меня из пенсии высчитывают долг от старой ук.

Вам помог ответ? Да Нет 22. Сменилась управляющая компания в 2017 году я продала квартиру имеется справка от новой ук что долгов нет, а теперь через суд у меня из пенсии высчитывают долг от старой ук. Что делать? 22.1. Уважаемая Ольга, в данном случае надо посмотреть судебный приказ или другое судебное решение, чтобы ответить в полном объеме.

Вам помог ответ? Да Нет 23. Такая ситуация, купили квартиру, вроде проверяли все документы, капитальный ремонт в сумме 10 тысяч был оплачен управляющей компании, так как дом старый, они перекрывали крышу. А вот в Фонд капитального ремонта они не оплатили, почти 6 тысяч.

И сейчас отказываются платить. Долг повис на нас. Что посоветуете?

На суд подавать на них? У них отговорка, что они незаконно берут эти деньги, мы нигде не платим в этот фонд.

23.1. Обязанность оплаты кап. ремонта возникает с момента регистрации права собственности. Долг до регистрации перехода права собственности к Вам Вы уплачивать не обязаны.

Вам помог ответ? Да Нет 23.2.

У кого — отговорка? Долг по взносам в Фонд капитального ремонта (если собственники помещений МКД не открыли отдельный счет) переходит к Вам. Предъявить требование вы можете к прежним собственникам, если в договоре купли-продажи указано, что имущество продается без долгов.

Средства за капитальный ремонт крыши могли быть истребованы управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников и не равнозначны оплате взносов в Фонд капитального ремонта. Вам помог ответ? Да Нет 24. Старая управляющая компания выставила долг за декабрь 2014, январь и февраль 2015 года в размере 10 тыс.

руб, на сегодняшний день иска в суд не было, нахожусь в другой УК, стоит ли мне платить сейчас этот долг? По номеру телефона, данной УК отвечают что на данный момент она не работает, но в реестре юридических лиц она числиться!

Могут ли они сейчас в 2018 или в 2020 году подать исковое заявление на меня? Чем мне это грозит! Спасибо за ответ.

24.1. уважаемая Ольга. В случае подачи на вас искового заявления на вам помощь придет статьи №166, № 199 Гражданского кодекса РФ. Они регламентируют сроки исковой давности.

С уважением Мануйлов Василий.

Вам помог ответ? Да Нет 24.2. В данном случае применим срок исковой давности три года — ст.196 ГК РФ. Можете представить возражения в случае подачи иска в отношении вас.

Вам помог ответ? Да Нет 25. Старая управляющая компания выставила долг за декабрь 2014, январь и февраль 2015 года, на сегодняшний день иска в суд не было, нахожусь в другой УК, стоит ли мне платить сейчас этот долг? Могут ли они сейчас в 2018 или в 2020 году подать исковое заявление на меня?

25.1. Ольга. Общий срок исковой давности — три года. Однако, он применяется только по заявлению заинтересованной стороны, ст.200 Гражданского кодекса РФ. УК может обратиться в суд, и сначала это будет заявление о вынесении судебного приказа.

Судебный приказ выносится без вызова сторон, но его также легко отменить, подав на него возражения в течение 10 дней с момента получения на руки (ст.ст.128,129 ГПК РФ). Далее уже УК обратиться с обычным исковым заявлением, в этом случае дело рассматривается с участием сторон, и Вам нужно будет заявить о пропуске срока исковой давности, тогда исковая давность будет применена судом.

Спасибо за Ваше обращение. Вам помог ответ?

Да Нет 26. СТАРАЯ Управляющая компания выставила долг за ДЕКАБРЬ 2014, ЯНВАРЬ И ФЕВРАЛЬ 2015 года, в сумме 10000 руб, В данный момент нахожусь в другой УК, Исковое заявление на меня не подано, долг не передан следующей УК, он висит на той которая уже не существует! Стоит ли его оплачивать? И может ли сейчас в 2018 или в 2020 году ук ПОДАТЬ ИСК О ВЗЫСКАНИИ ДОЛГА?

Этот долг передается по месяцам, то есть в августе 2015 года этот же долг то висит? ИЛИ КАК? Я НЕ ПОНИМАЮ, ЧТО МНЕ ДЕЛАТЬ.? 26.1. Ольга. С этим долгом ничего делать не нужно, так как УК пропустила срок исковой давности для его взыскания.

Поэтому в суд никто обращаться не будет ни из-за маленькой суммы долга, ни в связи с отсутствием самой компании либо её правопреемника, как следует из Вашего описания ситуации. Просто живите спокойно. Вам помог ответ?

Да Нет 27. Сменилась управляющая компания.

За старой УК остались долги перед жильцами.

Как принудить старую УК перевести долги в новую УК? 27.1. Новая управляющая организация вправе обратиться в арбитражный суд и взыскать эту сумму долга со старой управляющей организации. Вам помог ответ? Да Нет 28. В 2015 Управляющая компания ЖКХ сменилась, новая УК подала в суд за долг ЖКХ старой УК с 2012-2015 и суд присудил выплатить.

Была арестована карта с которой списывались деньги и долг был выплачен. Вопрос: Законно ли это и имела ли право новая УК взимать старый долг?

28.1. Есть решение суда, вступившее в законную силу — то есть принято решение, которое должно быть исполнено. И если оно не отменено (не оспорено) в судебном порядке, а исполнено, то денежные средства взысканы законно.

Вам помог ответ? Да Нет 29. Продан долг старой управляющей компании. (Был уплачен) От новой управляющей компанией через 3 года пришло извещения что у меня ещё остался долг.

на тот период к который к ним не относится. Возможно ли такое, что не весь долг продают, а часть оставляют новой управляющей компании? 29.1. если вы оплатили задолженность за определенный период значит скорее всего вам неправомерно её выставляют.

Следовательно необходимо установить за какой период времени они требуют с вас долг?

Вам помог ответ? Да Нет

Старые долги перед новой управляющей компанией: законны ли требования УК?

Наверное, сейчас фактически невозможно найти многоквартирный дом, где абсолютно все жильцы исправно бы платили за ЖКУ и квартиру. На ком-нибудь из собственников обязательно висит долг – иногда многотысячный.Понятно, что долг – штука неприятная, со временем он только увеличивается, особенно если не торопиться с уплатой.

А теперь представьте, что у вас сменилась управляющая компания, которая тоже начинает требовать денег.

Как тут разобраться?«Наш дом обслуживала одна компания, в которой у жильцов был долг 32000 рублей.

Затем эта УК обанкротилась. Теперь у нас новая УК, которая требует погасить этот долг. Правомерны ли требования новой управляющей компании?» – с таким вопросом к специалистам ульяновского ГосЮрБюро и регионального отделения Ассоциации юристов России обратился Андрей Л. – пользователь сервиса .По словам экспертов, вполне понятно желание и новой УК и самих жителей начать «с чистого листа», чтобы все виды задолженностей остались за предыдущей компанией.

Однако в реальности так происходит редко. Дело в том, что еще в период выбора (или конкурсного отбора) муниципалитет должен был поставить условие о передаче долга новым управленцам.

Ресурсники тоже могут отказаться заключать договоры, пока новая управляющая компания не возьмет на себя обязательства по долгам предшественников.Юристы рекомендуют уточнить, заключен ли между старой и новой УК договор цессии – уступки требований.

Речь идет о требованиях, прописанных в .

Нужно сделать запрос (письменный или электронный – например, через сайт новой УК) с просьбой предоставить вам копию упомянутого договора. Вам обязаны ответить на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный – в течение 20 дней.

Если такой договор существует, вы – как должник – должны были получить под роспись уведомление одной из сторон договора о переходе вашего долга к новому кредитору (согласно всё той же статье №382 ГК РФ).Вообще, при смене управляющей компании вполне может возникнуть неприятная ситуация: старая УК будет пытаться заставить жильцов оплатить долги перед ней, а новая компания потребует оплаты за квартплату и свою текущую работу и, конечно, также будет пытаться взыскать задолженность.Может случиться и так, что «платежки» будут приходить одновременно от двух УК. Некоторые жильцы при этом могут вообще перестают платить, что, конечно, не выход.Если вы получили «платежку», в правомерности которой сомневаетесь, то нужно выяснить в УК, за какой конкретный период и какие именно услуги вам предлагают заплатить.Для справкиСтоит учитывать, что пеня за задолженность может начисляться только при наличии следующих документов:– договор цессии;– акт сверки расчетов, подтверждающий задолженность собственников дома перед предыдущей УК.– акт приема-передачи первичной документации, подтверждающей долги жильцов;– акты инвентаризации обязательств прежней УК перед собственниками и расчетов собственников с прежней УК.– акт состояния на момент передачи общего имущества собственников ().– протокол собрания собственников, которое должно было утвердить отчет прежней УК о выполнении договора управления, суммы задолженности жильцов.Жильцы имеют право затребовать копии всех документов, которые касаются общего имущества собственников дома.Источник: Не забывайте подписываться на.

Обещаем, будет интересно.)Спасибо за то, что Вы ставите лайки, делитесь с друзьями нашими статьями и пишите комментарии.) Спасибо за то, что Вы есть дорогие читатели.)

Смена управляющих компаний

15 июня 2010 в 14:13 10593 Поделиться 0 Поделиться 0 Поделиться При смене управляющих компаний бухгалтерам предстоит решить множество различных вопросов, один из которых – что делать с долгами жильцов за оказанные услуги и задолженностью самой управляющей компании перед поставщиками ресурсов.Эта задолженность может составлять существенную сумму, и новая управляющая компания совсем не заинтересована начинать свою деятельность с долгами прежнего управляющего. Но есть ли у нее выбор? В статье мы рассмотрим этот вопрос с различных точек зрения, а вывод сделает читатель. Откуда ноги растут? С передачей домов от одной управляющей компании под крыло другой перед новыми управленцами встает дилемма: принимать старые долги по оплате коммунальных услуг или нет?

Если новая управляющая компания не принимает кредиторскую задолженность прежнего управленца за поставленные ресурсы, то ресурсоснабжающие организации не подписывают с ней договор. Если принимает – поставщики тут же требуют погашения долгов, угрожая прекратить подачу воды, тепла, электроэнергии. Опишем ситуацию с позиции бухгалтерского учета.

При управлении домами у компании могут возникать как дебиторская (потребителей), так и кредиторская (перед ресурсоснабжающими предприятиями) задолженность. Преемник, выбранный на общем собрании собственников помещений, заинтересован в приобретении активов («дебиторки»), пассивы прежнего исполнителя («кредиторка»), конечно же, вряд ли ему нужны.

Тем не менее получить только актив без пассива управляющей организации не удастся. Этому препятствуют поставщики коммунальных услуг да и прежняя управляющая компания, которые вынуждают нового исполнителя приобрести пассивы («кредиторку») – долги перед снабжающими организациями, для погашения которых потребуется актив («дебиторка») – задолженность жильцов. Замкнутый круг, да и только… Заметим, у самих управляющих компаний нет единого мнения по решению данного неурегулированного вопроса.

Одни считают, что долги перед ресурсоснабжающими предприятиями нужно принимать и работать с ними, так как если не принимать дома с долгами, то, вероятно, собственники пойдут по такому же пути и, в свою очередь, сменят управляющего, чтобы избавиться от своих долгов.

В сказанном есть резон, но существует и другое мнение: в пользу того, что управляющей компании следует отказываться принимать дома с коммунальными долгами.

Сторонники такой позиции считают, что управленцам в расчетах за потребленные энергоресурсы следует выступать в качестве посредников между поставщиками и конечными потребителями – жильцами.

Тогда не нужно беспокоиться о прошлых и текущих долгах за коммунальные услуги, их взыскание – головная боль ресурсоснабжающих организаций, с которыми у потребителей заключены прямые договоры.

Данный подход сомнителен с точки зрения действующего законодательства. Кроме того, на практике поставщики коммунальных услуг неохотно идут на заключение договора с каждым потребителем: для этого есть управляющая компания, считают они.

В результате возникают конфликты между управляющими компаниями и поставщиками услуг, растут долги, которые рано или поздно придется взыскивать с жильцов. Повлиять на ситуацию можно, если законодательно прописать систему заключения договоров ресурсоснабжения, отношения собственников, управленцев и коммунальных монополистов. Тем временем поставщики коммунальных ресурсов имеют больше шансов, чем управляющие организации, решить неурегулированный вопрос в свою пользу.

Обратимся к Правилам предоставления коммунальных услуг[1].

В них предусмотрено, что исполнителем коммунальных услуг может быть управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении энергоресурсов непосредственно с соответствующей снабжающей организацией.

Данные положения применяются лишь в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (Постановление ФАС СКО от 24.01.2008 № Ф08-8391/07).

Как показывает практика, к такому решению жильцы приходят нечасто, поэтому управляющей организации, ТСЖ или ЖСК приходится от своего имени заключать договоры с коммунальщиками. Ресурсоснабжающие организации заинтересованы в погашении долгов, а у новой управляющей компании больше возможностей это сделать (она управляет текущими денежными потоками в рамках управления домом). Поэтому при оформлении договорных отношений с новой управляющей организацией они настаивают на полной передаче прав и обязанностей от прежней организации, включая задолженность жильцов за прошлые периоды.

Как отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 21.06.2007 № А19-15962/06-14-04АП-185/06-Ф02-3620/07,при передаче прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом происходит замена стороны в многостороннем обязательстве, поэтому она должна производиться по правилам об уступке требования и переводе долга.

Рассмотрим отдельно передачу долгов управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями и передачу долгов жильцов по квартплате новому управляющему.Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями В составлении договора о переводе долга участвуют три стороны: две управляющих компании и ресурсоснабжающая организация. В первую очередь согласие на заключение такой сделки требуется от кредитора (ст.

391 ГК РФ), к другим участникам сделки гражданское законодательство не предъявляет такого требования, так как подразумевается, что должники договорились между собой о переводе долга и выплате вознаграждения за погашение задолженности новым должником.

При передаче прав и обязанностей по управлению жилым фондом ситуация немного иная: отношения между сторонами соглашения построены больше на добровольно-принудительной основе. Новая управляющая организация с согласия поставщиков коммунальных услуг принимает долги от прежнего управленца, за что как «вознаграждение» получает дебиторскую задолженность жильцов по оплате коммунальных услуг. Чтобы такой порядок устроил нового управляющего нужно, чтобы все стороны соглашения, а также жильцы исполняли свои обязательства.

Такое на практике происходит не всегда, поэтому можно понять желание новой управляющей компании, на которую предшественником была переведена кредиторская задолженность за прошлые периоды, оспаривать в суде соглашение, заключенное с ней в добровольно-принудительном порядке. Одной из причин, по которой новый управляющий может обратиться в суд, может стать неисполнение предшественником принятых на себя обязательств.

Так, в Постановлении ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08 была рассмотрена следующая ситуация. Чтобы новая управляющая компания имела возможность взыскать с населения задолженность, в соглашении о переводе долга был указан срок, в течение которого предшественник должен был передать всю имеющуюся у него финансовую и техническую документацию по жилищному фонду (включая поквартирные лицевые счета).

Прежняя управляющая компания такую документацию не передала, в результате новому должнику (новой управляющей компании) проблематично выполнить обязательства перед кредиторами (поставщиками коммунальных услуг).

Поэтому новый управляющий обратился с заявлением о признании сделки о переводе долга недействительной, однако, как выяснилось, признавать было и нечего. Суд нашел соглашение незаключенным, так как из него невозможно определить, по каким именно обязательствам, возникшим на основании конкретных сделок, состоялся перевод долга.

Договор о переводе долга должен содержать указание на сделку, порождающую обязательство, отсутствие этой информации является основанием для того, чтобы считать договор о переводе долга беспредметным и, соответственно, незаключенным. Поскольку соглашение является незаключенным, оно не может быть признано недействительным согласно ст.

168 ГК РФ. Как события будут развиваться дальше, предсказать трудно, однако после судебного разбирательства новая управляющая компания оказалась в более выгодном положении, так как договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, по всей видимости, у нее уже были установлены, в то время как соглашение о переводе долга признано незаключенным. Кредиторская задолженность за прошлые периоды осталась за прежней организацией, у которой два варианта: либо самостоятельно рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг, либо заново договориться со своим преемником (причем уже без помощи ресурсоснабжающей организации) и перевести долг, выполняя все условия договора.

В другом судебном разбирательстве новой управляющей компании не удалось оспорить принятые на себя обязательства по погашению долга перед энегроснабжающей организацией за поставленную электрическую энергию (Постановление ФАС ВСО от 23.08.2007 № А19-26004/06-31-Ф02-5528/07).

Суд признал, что сделка перевода долга соответствует требованиям гл.

24 ГК РФ и является заключенной, поскольку в ней согласованы все существенные условия,согласие кредитора на перевод долга удостоверено подписанием данного договора. Новая управляющая компания указывала на несоответствие цены договора размеру переводимого долга.

Такой довод не был принят арбитрами, поскольку согласно гражданскому законодательству условия договора определяются по усмотрению сторон, которые сами решают, из каких принципов им исходить при заключении договора. Стороны должны исполнять принятые на себя обязательстванадлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поэтому новому управляющему ничего не остается, как погасить принятую от предшественника по договору задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. С решениями арбитражных судов согласилась коллегия ВАС РФ, которая Определением от 30.10.2007 № 13281/07 отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Не получилось у нового управляющего оспорить соглашение о переводе долга и в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ВВО от 10.05.2007 № А19-21908/06-55-Ф02-2692/07.

Организация пыталась апеллировать к безвозмездности соглашения, но для такого договора цена не является существенным условием. К тому же при смене управляющей компании говорить о безвозмездном характере договора перевода долга вряд ли обоснованно. Не стоит забывать о заключении другого соглашения – договора цессии (уступки права требования).

Как правило, эти два договора взаимосвязаны, в частности в счет оплаты за уступаемое право требования прекращаются обязательства цедента (прежней управляющей компании) перед цессионарием (новым управленцем), возникшие на основании договора перевода долга, что свидетельствует о получении ответчиком встречного предоставления по последнему договору. Поэтому у новой управляющей компании нет оснований оспаривать договор перевода долга, считая его незаключенным. Поставщик коммунальных услуг, напротив, вправе требовать с нового должника оплату задолженности, поэтому суд удовлетворил требования ресурсоснабжающей организации.

Приведенная арбитражная практика неоднозначна, но большинство решений свидетельствуют о том, что новой управляющей компании, как бы ей этого не хотелось, придется принимать долги перед ресурсоснабжающими предприятиями от предшественника и расплачиваться по ним, взыскивая накопившуюся задолженность с жильцов. У нового управляющего есть один способ избежать выполнения обязательств прежнего исполнителя услуг ЖКХ: если поставщик не дал согласия на перевод долга (Постановление ФАС СЗО от 04.07.2008 № А44-2908/2006), например потому что располагает информацией о том, что должник может расплатиться с ним самостоятельно.

В этом случае ресурсоснабжающее предприятие по текущим платежам рассчитывается с новой управляющей организацией, а за прошлые периоды взыскивает задолженность с прежнего управляющего. Но такое решение принимается не всегда, поэтому новому управляющему следует быть готовым к подписанию договора перевода долга.

Названный договор оформляется в той же форме, что и основной договор, из которого возникло обязательство. В частности, перевод долга, вытекающего из сделки, совершенной в простой письменной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме. Существенными для договора о переводе долга признаются указание на первоначальную сделку, по которой образовалась задолженность и из которой выбывает первоначальный должник, а также объем передаваемого долга, который может включать санкции за нарушение обязательств.

Перед тем, как переводить долг, кредитор и прежний должник могут провести сверку расчетов и оформить акт, который подтверждает задолженность между сторонами. Также целесообразно будет составить акт приема-передачи первичных документов – счетов, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих задолженность (Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2008 № Ф04-4475/2008(8512-А67-4)).

Перечисленных документов, по мнению автора, вполне достаточно для оформления сделки, участниками которой являются три стороны, в отношении одного (или нескольких) обязательств хозяйствующего субъекта. У другой сделки, связанной со сменой управляющей компании, – уступки прав требования к жильцам по оплате оказанных коммунальных услуг иной состав участников и количество требований.

Долги населения за оказанные коммунальные услуги При смене управляющей организации договор об уступке права требования (цессии) может включать различные условия, но главное заключается в следующем: прежний управляющий (цедент) уступает новому (цессионарию) свое требование на получение (в том числе в судебном порядке) причитающейся ему задолженности по квартплате, оплате за жилищно-коммунальные услуги и прочие услуги, образовавшейся в прошлый период.

В свою очередь, новый управляющий обязуется принять дебиторскую задолженность в оговоренной сумме. Как следует из ст. 385 ГК РФ, кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ни закон, ни, как правило, договор управления многоквартирным домом не содержат подобного условия, поэтому новой управляющей организации не нужно получать согласие собственников помещений на уступку права требования. Вместе с тем п. 3 ст. 382 ГК РФ гласит: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В связи с этим новой управляющей организации целесообразно внести в договор управления, заключаемый с собственниками помещений, условие о том, что задолженность перед предыдущим управляющим погашается новому управляющему. Следовательно, последнему придется заново выставить потребителям платежные документы, в которых будут указаны реквизиты нового исполнителя коммунальных услуг. Чтобы договор уступки прав требований был конкретизирован, следует в нем или лучше в отдельном приложении указать перечень сумм долгов и переплат, имеющихся у жильцов домов перед управляющей компанией (включая номера квартир, фамилии собственников) (Постановление ФАС УО от 17.05.2007 № Ф09-3626/07-С5).

Также в договоре можно предусмотреть, что после проведения всех взаиморасчетов, связанных с выполнением сторонами обязательств, прежний управляющий обязуется возвращать на расчетный счет ответчика суммы, ошибочно уплаченные жильцами дома (см.Решение арбитражного суда г.

Москвы от 31.03.2008 № А40-57813/07-81-294).

Нередко при смене управляющей компании составляется двусторонний акт о состоянии общего имущества (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07). Почему бы не воспользоваться актом при передаче задолженности от одной управляющей компании к другой?

Для нового управляющего это будет еще одним документальным подтверждением права на взыскание долгов жильцов в пользу ресурсоснабжающих организаций. Бухгалтерский учет На практическом примере рассмотрим, как отразить в учете новой управляющей компании получение задолженности по договорам перевода долга и цессии от прежнего управляющего.

Для отражения получения требования по договору цессии предлагаем использовать счет 76, а не 58, так как в данном случае нет достаточных оснований признавать в учете полученное требование в составе финансовых вложений (отсутствует способность приносить организации выгоды в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста стоимости) (абз. 4 п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»).

Пример. Управляющая компания ООО «Уют» вступила в права управления многоквартирным домом. От прежнего управляющего к ООО «Уют» перешли дебиторская и кредиторская задолженности, связанные с расчетами по оказанным жильцам коммунальным услугам, в размере 3 540 000 руб.

(в том числе НДС – 540 000 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Уют» будут сделаны следующие проводки: Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.

Отражено получение требования к жильцам по оплате оказанных им коммунальных услуг 62 76 3 540 000 Принята по договору перевода долга задолженность от прежнего управляющего к коммунальным службам 60 76 3 540 000 В дальнейшем при погашении обязательств Получены средства в оплату долгов по квартплате 51 62 3 540 000 Перечислены средства в погашении долгов перед коммунальными организациями 60 51 3 540 000 Бывает и такое… На практике не исключена следующая ситуация.

Прежняя управляющая компания не выполнила в полном объеме свои обязательства по ремонту дома.

Пришедшая ей на смену компания провела ремонт и направила не справившемуся со своими обязанностями предшественнику требование о возмещении соответствующих расходов.

В суде истец может приводить различные доводы, включая обоснование понесенных затрат. Например, в Постановлении ФАС УО от 10.01.2008 № Ф09-10951/07-С4 новая управляющая компания сослаласьна решение общего собрания собственников и договоры, заключенные между ней и собственниками жилых помещений на управление домом.

Согласно данным документам жители дома уступили новому управляющему право требования исполнения обязательств по содержанию общего имущества в доме, по текущему ремонту дома, не проведенному прежним управленцем, а также право требования возмещения расходов в связи с проведением этого ремонта новой компанией. Документальное оформление не позволяло определить предмет уступки, объем существующего права требования первоначального кредитора (собственников квартир). Поэтому суд сделал вывод о незаключенности сделки по уступке права требования и об отсутствии перемены лиц в спорном обязательстве.

При этом неисполнение (ненадлежащее) исполнение прежним управляющим обязательств по текущему ремонту перед собственниками жилых помещений напрямую не связано с расходами новой компании, произведенными в рамках уже других правоотношений.

Таким образом, ей нужно подыскать более весомые аргументы для того, чтобы прежний управляющий возместил расходы на запланированный, но непроведенный ремонт.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+