Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Предмет договора аренды земельного участка

Предмет договора аренды земельного участка

Договор аренды земельных участков

По договору аренды земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью.

наряду с общими положениями об аренде, закрепленными в гл. 34 ГК РФ, имеет ряд специфических особенностей, указанных в ЗК РФ, иных федеральных законах, а также нормативных правовых актах субъектов РФ.

Предмет договора аренды — земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор не считается заключенным.

Это следует из анализа п. 3 ст.

607 ГК РФ и п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане — собственники земельных участков (в том числе граждане — предприниматели, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица — собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования; сами арендаторы в случае заключения договора субаренды. Арендаторами земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.

В отношении иностранных юридических лиц — арендаторов земельных участков законодатель наиболее последователен применительно к аренде земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объектом аренды могут выступать земельные участки из большинства категорий земель, за исключением изъятых из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). К числу изъятых из оборота относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности: объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы России, и т.д. Данный перечень представляется вполне логичным, поскольку трудно было бы объяснить возможность передачи в аренду, например, участка государственной границы.

Характеризуя объект аренды, следует подчеркнуть специфику аренды земельных участков в составе отдельных категорий земель.

При этом необходимо иметь в виду, что земли запаса в аренду не передаются, а земельные участки в составе остальных категорий земель в разной мере могут выступить предметом договора аренды.

Так, определенную специфику имеет договор аренды земельного участка в населенных пунктах для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельного участка в аренду для строительства может осуществляться на торгах либо без проведения торгов, но с предварительным согласованием мест размещения объекта.

Независимо от процедуры заключения договора пользование земельным участком на праве аренды в населенном пункте должно осуществляться с соблюдением градостроительных регламентов, предусмотренных правилами землепользования и застройки. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК РФ. Согласно п. 2 ст. 17 Закона об особо охраняемых природных территориях в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.

Определенную специфику имеет аренда земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, участков лесного фонда и т.д. Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами.

Если срок не определен в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальное (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества.

Например, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель устанавливает максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения 49 лет. Сам ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды земельных участков, однако закрепляет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель. В ст. 22 ЗК РФ установлен перечень исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды.

В их числе следует выделить приоритет права собственника здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, на покупку или аренду соответствующего земельного участка перед другими лицами (п. 3 ст. 35), в том числе право на заключение договора аренды или выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Не применяется право арендатора на продление срока договора аренды и в случае, если последний был расторгнут по основаниям, предусмотренным ст.

46 ЗК РФ (например, за использование участка не по целевому назначению или неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения). Анализ п. Зет. 22ист. 463К РФ позволяет сделать вывод об их корреспондировании положениям п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Следовательно, критерий исполнения «надлежащим образом» своих обязанностей арендатором конкретизирован ст.

46 ЗК РФ. Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Она может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д.

Она может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором.

Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. При аренде земель, находящихся в публичной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения.

Базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель или категории арендаторов. Однако, как отмечалось в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при применении п.

3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Законодатель четко разграничивает правовые последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года, а также на срок более пяти лет.

Так, договор аренды или субаренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям (ст.

2 ст. 26 ЗК РФ). В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям (ст.

651 ГК РФ). Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ допускается передача третьему лицу арендных прав без согласия собственника участка, но при условии его обязательного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

Представляется, что уведомление должно производиться в письменной форме (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Особенности срока аренды, превышающего пять лет, касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель. Из вышеназванного общего правила установлены исключения для резидентов особых экономических зон.

Особая экономическая зона — определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности (ст.

2 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ

«Об особых экономических зонах в Российской Федерации»

).

Особые экономические зоны создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей, производства новых видов продукции транспортной инфраструктуры, а также туризма и санаторно-курортной сферы. Различают четыре типа особых экономических зон: промышленно-производственные, создаваемые на участках территории, площадь которых составляет не более 20 кв.

км; технико-внедренческие, создаваемые не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более 2 кв. км; туристско-рекреационные, создаваемые на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ; портовые особые экономические зоны (их площадь не должна превышать 50 кв.

км; туристско-рекреационные, создаваемые на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ; портовые особые экономические зоны (их площадь не должна превышать 50 кв.

км). Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особая экономическая зона создается на 20 лет, за исключением портовых экономических зон (срок их создания — 49 лет). Срок существования особой экономической зоны продлению не подлежит, но может быть досрочно сокращен.

Резидентами особых экономических зон могут являться: в промышленно-производственной и портовой зонах — коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия); в технико-внедренческой и туристско-рекреационной зонах — индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Органы управления особыми экономическими зонами управляют и распоряжаются земельными участками в пределах ее территории на основании соглашения о создании особой экономической зоны в соответствии с законодательством РФ.

Земельные участки в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды.

Арендаторы земельных участков в пределах территории особой экономической зоны — собственники созданных ими объектов недвижимости имеют право выкупа расположенных под указанными объектами земельных участков. Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резидент)’ особой экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в пределах территории особой экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ. Резидент особой экономической зоны — арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть их в любое время по взаимному согласию.

Рекомендуем прочесть:  Признание права собственности

Однако в случае аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает ряд дополнительных гарантий прав арендатора как наиболее уязвимой стороны договора.

Так, на арендатора в таком договоре распространены права арендатора частных земель, предусмотренные п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, а также установлен в императивной форме запрет на изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора либо иное ограничение его прав. При этом досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, по инициативе арендодателя, возможно только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором условий договора, т.е.

При этом досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, по инициативе арендодателя, возможно только в судебном порядке и при существенном нарушении арендатором условий договора, т.е. нарушений, которые влекут для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (ст.

450 ГК РФ). Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд — ст.

619 ГК РФ). Однако арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п.

23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

). Кроме того, как отмечал Пленум, в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.

5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Необходимо иметь в виду, что, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника этого участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п.

1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 15.1 с 8 января 2020 г. — от 27 декабря 2020 г. N 502-ФЗ 15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором; 16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка; 17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Договор аренды земельного участка: общие и специальные существенные условия Текст научной статьи по специальности «Право»

1 См.: Собр.

законодательства Рос. Федерации.

2015. № 52, ст. 7491. 2 Карапетов А.Г., Савельев А.И.

Свобода договора и ее пределы: в 2 т.

Т. 1: Теоретические, исторические и политико-правовые основания принципа свободы договора и его ограничений. М., 2012. С. 443. 3 Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 1998 г. № 2134-II ГД

«О Регламенте Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации»

(п.

7 ст. 121)(в ред. от 2 июля 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 7, ст. 801. 4 См.: Батюшкина М.В.

О лингвистической экспертизе законопроектов // Журнал российского права. 2016. № 4. С. 24-32. 5 См.: Постановление Правительства РФ от 30 января 2015 г.

№ 83

«О проведении оценки фактического воздействия нормативных правовых актов, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»

. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 04.02.2015). 6 Яковлев В.Ф. Проблемы частного права в современных условиях // Журнал российского права.

2016. № 1. С. 8. 7 Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54

«О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»

(п.

3) (в ред. от 29 апреля 2014 г.) // Собр.

законодательства Рос. Федерации. 2006. № 7, ст. 774. 8 См.: Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ст. 4) (в ред. от 22 декабря 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2008. № 17, ст. 1755; 2014. № 52, ч. I, ст. 7543. 9 См.: Собр. законодательства Рос.
I, ст. 7543. 9 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 13, ст. 1447; 2014.

№ 23, ст. 2922. 10 См.: Малько А.В., Агабекова Л.Г.

Место и роль законодательной инициативы в законотворческой политике // Правовая политика и правовая жизнь. 2015. № 4. С. 11. 11 См.: Тухватуллин Т.А., ТухватуллинаГ.Р.

Совершенствование законодательства как залог предупреждения правонарушений в сфере строительства // Российская юстиция. 2015. № 12. С. 50-53. 12 См.: Голубцов В.Г., Кузнецова О.А. Цель цивилистического диссертационного исследования // Методологические проблемы цивилистических исследований: сборник научных статей / отв.

ред. А.В. Габов, В.Г. Голубцов. О.А. Кузнецова. М., 2016. С. 71.

Е.В. Менис ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ОБЩИЕ И СПЕЦИАЛЬНЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ В статье анализируются существенные условия договора аренды земельного участка с учетом новейшего земельного законодательства и судебной практики. Дается характеристика земельного участка как объекта договора аренды. Поднимается вопрос о правовой возможности включения части земельного участка в предмет аренды.

Ключевые слова: договор аренды, недвижимое имущество, земельный участок, существенные условия, предмет договора, арендная плата. E.V. Menis THE LEASE CONTRACT OF LAND: GENERAL AND SPECIFIC ESSENTIAL CONDITIONS In this article the legal analysis of the essential conditions of the land lease contract taking into account the latest land legislation and judicial practice.

Characterized by individualizing characteristics of the land as an object of the lease.

The question of the legal possibility of inclusion of the land in the subject lease. Keywords: lease, real estate, land, essential terms, the subject of the contract, the rent.

Договор аренды недвижимости как правовой институт играет важную роль в земельной сфере. В ряду сделок, в которых объектом выступают земельные участки, договор аренды — распространенное основание возникновения правоот- © Менис Елена Владимировна, 2016 Преподаватель кафедры земельного и экологического права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: 73 ношения. По официальной статистике Росреестра, чуть менее 3,9 млн земельных участков в пределах Российской Федерации обременены арендой (по состоянию на сентябрь 2015 г.)1.

В отечественном законодательстве договор аренды земельного участка отличается особым содержанием, широким видовым разнообразием. Специфические черты договора аренды земельного участка проявляются в особых требованиях законодательства по поводу существенных условий различных видов аренды земельного участка.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.

1 ст. 432 ГК РФ), поэтому существенные условия договора аренды — это условия, обязательные для договора, без которых договор будет считаться незаключенным.

Какие условия установлены законом как существенные для договора аренды земельного участка? Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к существенным условиям относится предмет договора, т.е.

описание недвижимого имущества — земельного участка, позволяющее идентифицировать его как объект гражданского оборота. Вопрос об объекте аренды разъясняется более детально в земельном законодательстве.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Такие исключения предусмотрены п.

2 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой могут быть предоставлены в аренду любые земельные участки, за исключением изъятых из оборота, перечень которых указан в п.

4 ст. 27 ЗК РФ. Данный перечень является закрытым и со-з держит указание на земельные участки, занятые находящимися в федеральной 0 ?

собственности. Важно, что по поводу передачи в аренду земельных участков, 3 отнесенных к ограниченным в обороте (п.

5 ст. 27 ЗК РФ), в законодательстве » ограничений не содержится2. В юридической литературе именно с данным 1 ограничением связывается основная особенность договора аренды земельного | участка3. В.М. Кособродов справедливо отмечает, что «предмет договора аренды !

земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юри-§ дические обязанности сторон»4. | Действительно, характеристика земельного участка важна, но какие именно iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . | признаки должны быть отражены в договоре?

Для ответа на этот вопрос обратимся к содержанию п. 3 ст. 6 ЗК РФ, определившей, что есть земельный участок | как объект недвижимости: земельный участок — часть земной поверхности, | которая имеет характеристики, позволяющие обозначить ее как индивидуально определенную вещь. Таким образом, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет и имеющие характеристики объ-ё екта недвижимости.

Индивидуализацию и идентификацию земельных участков § обеспечивают современный государственный кадастровый учет, ведение государ-| ственного кадастра недвижимости5.

Индивидуализирующими характеристика-| ми земельного участка являются его кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес, площадь земельного участка, указание местоположения и описание его границ. На практике нередко возникает вопрос: может ли быть объектом аренды земельный участок или его часть, если границы не уточнены или вовсе отсутствует кадастровый документ на земельный участок?

По этому поводу имеется 74 разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которому гражданское законодательство не ограничивает возможность заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в т.ч. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным6.

Не оспаривая важность данной особенности, следует отметить, что более специфичным является второе существенное условие договора аренды земельного участка — размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, пп. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ). Широко обсуждаемое положение о включении в число существенных условий договора аренды условия об арендной плате7 нашло отражение еще в 2006 г.

в ш п. 3 ст. 65 ЗК РФ, но в связи с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. и № 171-ФЗ

«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации а и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

8 данное правило о было перемещено в п. 12 ст. 22 ЗК РФ. По общему правилу порядок, условия и к сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной о с собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

| В обновленном земельном законодательстве особенности определения размера в е арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или му- о ниципальной собственности, отражены в ст.

39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы ю Т5 за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной | собственности, определяется в соответствии с основными принципами определе- к ния арендной платы, установленными Правительством РФ9. Данные принципы а применяются в случаях, касающихся земель, государственная собственность на | которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собствен- ии ности субъекта РФ и муниципальной собственности. № В юридической теории и практике установление общих принципов определе- 1 ния арендной платы при аренде земельных участков в законодательном порядке ~ рассматривается как фактор, способствующий развитию публично-правового 6 принципа стабильности общественных отношений в сфере имущественного оборота земельных участков10.

В соответствии с позицией высших судебных органов основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, являются обязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов 75 и не устанавливается федеральным законом, а подлежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления11.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. В исключительных случаях размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога (п.

5 ст. 39.7 ЗК РФ; ст. 31 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ

«О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(в ред.

от 13 июля 2015 г.)12). Указанные существенные условия о предмете и размере арендной платы являются обязательными для всякого рода договоров аренды земельных участков, однако в законодательстве этот перечень расширяется, если объектом аренды выступают земельные участки с особым правовым режимом. Во-первых, согласно ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Требования к рекультивации земель и земельных участков устанавливаются в порядке, определенном Правительством РФ, т.е. отсутствие условия о рекультивации земельного участка свидетельствует о незаключенности договора.

Во-вторых, заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В-третьих, договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории13, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

В юридической литературе поднимался вопрос о дополнении ряда общих существенных условий такого рода договора.

Л.М. Ахметшина обосновала предложение об установлении положения о сроке договора аренды земельного участка как о существенном элементе договора, объясняя данное положение особым значением земли как объекта гражданских прав14. В действующем земельном законодательстве появилась правовая норма (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), содержащая указание предельных минимальных и максимальных сроков заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Например, максимальный срок предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства составляет 20 лет, в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельный участок предоставляется в аренду на срок от 3-х до 10 лет и т.д.

Однако срок в договоре аренды земельного участка не является существенным и его отсутствие не служит основанием для признания договора незаключенным. Таким образом, в законодательстве относительно существенных условий договора аренды земельного участка установлены два общих существенных условия — о предмете и размере арендной платы и ряд специальных существенных условий, сформулированных относительно специальных видов аренды.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . 1 См.: Официальный сайт Росреестра.

URL: https://rosreestr.ru/upload/Doc/18-upr/9011_008_1509%20 %D1% 81%D0% B2.XLS (дата обращения: 25.05.2016).

2 См.: Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. 2011. № 9. С. 36. 3 См.: Сбирунов П.Н. Некоторые особенности аренды земельных участков // Безопасность бизнеса.

2015. № 1. С. 12. 4 Кособродов В.М. Указ. раб. С. 37. 5 См.: Лисина Н.Л.

Правовое значение государственного кадастра недвижимости в современных условиях реализации земельной политики Российской Федерации // Экологическое право. 2015. № 2. С. 23. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(в ред.

от 25 декабря 2013 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 1. С. 43; 2014. № 3. 7 См.: Федькин Л.О.

Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 8. 8 См.: Собр. законодательства Рос.

Федерации. 2014. № 30, ст. 4235.

9 См.: Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582

«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

(в ред. от 30 октября 2014 г.) // Собр.

законодательства Рос. Федерации. 2009. № 30, ст. 3821; 2014. № 45, ст.

6217. 10 См.: Новикова С.Н. Актуальные аспекты регулирования арендных отношений в области использования земельных участков // Власть и управление на Востоке России. 2010. № 1. С. 43. 11 См.: Определение Верховного Суда РФ от 27 августа 2015 г. по делу № 303-ЭС15-7877, А51-19408/2014; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 г.; Определение Верховного Суда РФ от 8 октября 2014 г. № 1-АПГ14-14; Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2014 г. № 30-АПГ14-1; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г.

№ 15837/11 по делу № А47-7623/2010.

Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс». 12 См.: Собр. законодательства Рос.

Федерации. 2007. № 46, ст. 5557; 2015. № 29, ч. 1, ст. 4339. 13 О процедуре приобретения прав аренды на аукционе см.: Анисимов А.П.

Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства // Аграрное и земельное право. 2008. № 4. С. 72-77. 14 См.: Ахметшина Л.М.

Аренда земли по российскому законодательству: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.

Найденые документы по теме &laquoдоговор аренды земельного участка»

  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № г. «»20 г. , именуе.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Образец. Примерный договор аренды земельной доли примерный договор аренды земельной доли 1. по настоящему договору собственник земельной доли далее именуемый арендодателем, (ф.и.о.) п.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Образец. Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды в г. Москве (договор аренды земли) (распоряжение вице-мэра Москвы от 02.03.93 № 110-рвм) приложение к распоряжению вице-мэра москвы от 2 марта 1993 г. nо. 110-рвм договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) г. москва nо. «» 20 г. правитель.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка (вариант 2) договор аренды земельного участка № г. «» 20 года общество с ограниченной ответственностью «»,.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка (вариант 3) договор аренды земельного участка № г. «» 20г. , именуемое в дальнейшем «арендодатель.
  • Защита прав собственности → Представление о предоставлении в собственность (в пожизненное наследуемое владение, в аренду) земельного участка .ассмотрев заявление гр-на, проживающего по адресу о предоставлении в собственность (в пожизненное нас- ледуемое владение, в аренду на лет) земельного участка общей площадью га, расположенного вблизи деревни (села) на территории колхоза (совхоза) при этом .
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка .осударственного комитета республики карелия по земельным ресурсам и землеустройству б.в. кусакин. 17 апреля 1995 г. договор аренды земельного участка государственной (муниципальной) собственности в органах городских и сельских поселений — (.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности, на условиях последующего предоставления в собственность бесплатно
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Распоряжение комитета по управлению городским имуществом СПБ от 1 марта 1995 г. N 102-р об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка .га комитет по управлению городским имуществом — распоряжение от 01.03.95 n 102-р об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка (с изменениями от 27 сентября 1995 года) текст документа с изменениями, внесенными: распор.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка договор аренды земельного участка г. (дата заключения договора) в л.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка для павильона договор аренды земельного участка г. «»20 г. , именуемый в дальнейшем «арендодатель», в л.
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Образец. Примерный договор аренды земельной доли (Постановление Правительства РФ от 01.02.95 № 96) к рекомендациям о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями примерный договор аренды земельной доли 1. по настоящему договору собственник земельной доли , далее именуемый арендодателем, (ф.и.о.) .
  • Договор аренды земли, земельной доли, участка → Договор аренды земельного участка договор аренды земельного участка № г. «» 20 г. арендодатель (наименование юридического лица.
  • Договор купли-продажи недвижимости → Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка акт приема-передачи земельного участка (без строения) к договору купли-продажи земельного участка (без строения) г. » «20 г. мы, нижеподписавшиеся: гражданин (ка) , прож.

Если участок предоставляется на неопределенный срок

При передаче территории на ограниченное время на максимально возможный для этой категории земли срок с указанием периода действия контракта.

При оформлении бессрочной аренды соответствующий пункт необходимо внести в документ.

Участники сделки вправе отказаться от обязательств по исполнению договора. Для этого требуется уведомить другую сторону. Для бессрочных соглашений нужно сообщить минимум за три месяца до предполагаемой даты, для срочных – за 30 дней.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+