Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Опасности для продавца при продаже квартиры

Опасности для продавца при продаже квартиры

Опасности для продавца при продаже квартиры

Что проверяют юристы?

  1. Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  1. Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  1. Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  1. Наличие обременений и арестов
  1. Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  1. Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  1. Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  1. Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  1. Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку. Спасибо за ваш отзыв Была ли эта статья полезна?

Да, полезна Нет Рассказать

Какие сделки считаются безопасными

Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

  • На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
  • Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
  • С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.
  • Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.

Риски при альтернативной продаже квартир

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую.

Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком.

Но некоторых останавливает мысль о рисках.

Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое.

Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:· Технический паспорт квартиры.· Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).· Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.· Выписку о праве собственника из регистрационного органа (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).· Важным документом также является заключение оценочной стоимости.Риски продавцаКогда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана.

Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности.

Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

Обратите строго своё внимание на данный пункт.Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются.

Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.

Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена. Указывайте в договоре ту сумму, за которую реально продли и которую получили в виде стоимости квартиры. Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки.

Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей. А время на поиски покупателя утрачены. К тому же другие покупатели из данных государственного регистрационного органа могут узнать, что уже были попытки по продаже через ипотеку, что может отрицательно отразиться на желании приобретать недвижимость, потому что Вы даже не сможете назвать официальную причину отказа.· Предоставление оригиналов документов.

Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно.

Так вы предотвратите возможные проблемы.· Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом.

Примерно так проходят все сделки:· Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).· Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).· Составление и заключение предварительного договора.

Примерно так проходят все сделки:· Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).· Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).· Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.· Обязательный этап — оценка стоимости квартиры.

По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.· Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка.

Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.· Заключение основного договора.

Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.После регистрации сделки Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях.

Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы1. Способ оплатыРазбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита.

Ниже описаны самые популярные способы.При помощи банка (безналичным путём).

Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными.

Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.2.

ПерепланировкаЕсть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки.

Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.Плюсы:Сниженные риски.

Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита.

Большую часть денег перечисляет банк.Контроль всех операций банком.

Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).Минусы:Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.Задержка выплаты.

Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в государственном регистрационном органе.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор!

Правильное оформление также играет свою роль.

Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  • Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.
  • Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  • Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы.

В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.

Внимательность при организации просмотров

Мнение эксперта Макаров Игорь Тарасович Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право.

Большой опыт в экспертизе документов.

При организации осмотров квартиры нужно соблюдать следующие меры безопасности:

  1. наблюдать за действиями покупателей, не упуская их из поля зрения;
  2. не разрешать им свободно перемещаться по комнатам;
  3. заранее (при возможности) вывезти из квартиры ценные вещи;
  4. не давать им на руки оригиналы правоустанавливающих документов.

Нужно обратить внимание на основной интерес посетителя. Если он направлен на расспросы об условиях проживания, функционировании систем коммуникации или на проверку документации – это потенциальный покупатель.

А если пришедшие граждане озираются вокруг и не задают предметные вопросы, касающиеся параметров жилья – с ними лучше всего распрощаться как можно раньше.

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку?

Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.
Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  1. необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.
  2. нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  3. ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  4. документ необходимо внимательно изучать;

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее. В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции. Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора.
Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений.

К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Можно ли продать квартиру в ипотеке – аспект, интересующий многих граждан, которые пользуются ипотечными Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Государство предоставляет бесплатное жильё тем, кто в этом нуждается.

Продавая свою квартиру, важно отчётливо понимать, как рассчитать налог с продажи квартиры.

Это весьма Продажа подаренной квартиры в собственности менее 3 лет возможна, но для этого надо знать

Аферы с банковской ячейкой

Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.

К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости. Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки.

Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги. Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.

Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов.

А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат». Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место.

Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве. Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов. Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел.

Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются. Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  • выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  • договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  • справку об отсутствии долга за капремонт;
  • копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.
  • справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  • экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
Рекомендуем прочесть:  Приватизация в 2020 году

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ.

Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги.

ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке.

Рассказывает юрист

При покупке новостройки подводных камней не так много – главное .

А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.Риск №1.

Продажа квартиры по доверенностиЕсли собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть. Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.Риск №2. Квартира в собственности продавца менее 3-х летКвартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства.

И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует.

В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.Риск №3.

Многократная перепродажа жильяЕсли квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак.

Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают.

Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки. Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.Риск №4.

Квартира куплена на материнский капиталУдостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал. В этом случае у детей тоже будут доли в квартире.

Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.Риск №5. Квартиру продает разведенный супругЕсли вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ.

Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.Риск №6. Квартира незаконно приватизированаВелика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии.

Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.Риск №7. Сильно занижена ценаЕсли стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста.

Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%.

Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег. Риск №8. Есть перепланировкаПри покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией.

Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены. В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня.

Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома. Оставьте заявку , чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.Риск №9. Есть долг за коммуналкуПорой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи.

Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее.

К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянииМожет оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится.

Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.Риск №11.

Продавец признан недееспособнымЕсли после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной.

Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии.

Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.Риск №12.

В договоре нет точного описания квартирыНе доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах. Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек. Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь.

Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше.

Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.Должен быть следующий пакет документов:1. Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.3.

Выписка из Росреестра.4. Выписка из домовой книги.5. Оригинал технического паспорта квартиры.6.

Оригинал кадастрового паспорта квартиры.7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.9.

Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры? Пройдите , и программа подскажет вам, какие интерьерные решения подойдут именно вам.

Риски при обращении к риэлтору

Обращение к риэлтору – это потенциально рисковое и небезопасное мероприятие. Основная проблема заключается в том, что агентства недвижимости – это частные игроки, многие из которых преследуют свои собственные цели.

Чтобы избежать работы с мошенниками, проверьте репутацию выбранного агентства.

Ознакомьтесь в Интернете с отзывами пользователей или расспросите своих друзей и знакомых о конкретной фирме. Быть может, с помощью «сарафанного радио» вы узнаете, что компания работает плохо или обманывает своих клиентов.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+