Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Налог от сдачи квартиры

Налог от сдачи квартиры

Какие шаги предпринять для уплаты налога от сдачи квартиры?

1. Заключите договор аренды или наймаК договору необходимо приложить акт сдачи-приема квартиры. Если договор аренды или найма заключен на срок не менее 1 года, зарегистрируйте его в Росреестре.

Это необходимо сделать в течение месяца после заключения договора.2. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учетЗаполнить декларацию можно от руки, если вы лично приедете в налоговую либо распечатаете форму с , или в электронном виде, например, с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика на ».

На основании поданной декларации налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате.Идти в налоговую сразу после заключения договора не нужно: подать декларацию за доходы в текущем году необходимо до 30 апреля следующего года.

Внимательно отнеситесь к срокам подачи декларации: за каждый полный или неполный месяц просрочки вам грозит штраф в размере 5% от суммы налога.3. Уплатите НДФЛФорму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом . В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.

Какие есть льготы

С некоторых доходов налог платить не нужно.Исчерпывающий перечень этих доходов Среди них пособия по безработице, беременности и родам, пенсии и стипендии, алименты и подарки от членов семьи.

Арендной платы за сданную квартиру в этом списке нет.Кроме того, налоговый кодекс разрешает уменьшить ваши доходы от сдачи квартиры на определенные суммы. Здесь возможны следующие варианты.Стандартные вычеты, например или Но суммы невелики: работодатель с помощью вычетов уменьшит налогооблагаемый доход на первого и второго ребенка на 1400 рублей в месяц, на третьего и следующих — на 3 тысячи. И с оставшейся суммы перечислит 13% НДФЛ.

Если ребенок инвалид, налогооблагаемый доход будут уменьшать на 12 тысяч рублей ежемесячно. Инвалидам с детства и инвалидам I и II групп уменьшат облагаемый доход на 500 рублей ежемесячно.Например, если родитель ребенка-инвалида получает 7 тысяч рублей, вычет составит столько же. Налог при этом будет равен нулю: (7000 Р − 7000 Р) × 13%.

Если зарплата родителя 13 тысяч рублей, можно будет не платить налог с 12 тысяч, а НДФЛ составит 130 рублей: (13 000 Р − 12 000 Р) × 13%.Социальные вычеты.

Если, например, вы заплатили или , или Имущественные вычеты. Здесь возможны несколько вариантов. Вы можете получить вычет, если , или выплачивали проценты по ипотеке.

Либо если купили квартиру, машину или ценные бумаги, но владели ими меньше минимального срока по закону и продали. Вы уменьшаете сумму, с которой должны заплатить налог, по формуле «доход минус расход» и платите налог с разницы.

Профессиональные вычеты. Так компенсируют расходы, если выполняют работы или оказывают услуги и получают за это доходы по договору. И только если вы в установленном порядке зарегистрируетесь как ИП или самозанятый.Закон разрешает физическим лицам сдавать квартиры без дополнительного оформления, но в этом случае профессиональный вычет вам не положен.Но даже если вы ИП, мне кажется, что профессиональные вычеты вам все равно не подойдут: расходы, которые вы несете, снимая большую квартиру, напрямую не связаны с доходом от сдачи в аренду маленькой.

Между ними нет взаимосвязи, поэтому вычет вам, скорее всего, не дадут.Как ИП, вы можете предъявить к вычету расходы, непосредственно связанные со сдачей квартиры. Допустим, арендатор вашей квартиры поставил условие: он снимает, если вы заменяете деревянные рамы в квартире на металлопластиковые окна.

Допустим, арендатор вашей квартиры поставил условие: он снимает, если вы заменяете деревянные рамы в квартире на металлопластиковые окна. Причем это условие вы фиксируете в предварительном договоре.

Тогда расходы на установку вы можете вычесть из полученного дохода и заплатить налог с разницы. Выходит, что без этих расходов договор не состоится и прибыль вы не получите.А вот остальными вычетами вы вполне можете воспользоваться и уменьшить налогооблагаемую базу или вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%.

А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса , но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход.

В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р.

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель.

Или вернет вам эту сумму в течение года.

Это нужно будет учесть при заполнении декларации. Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов.

Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета. Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом.

К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои.

Фактически налоговая вернет вам не 46 800 Р, а только 31 200 Р НДФЛ, а 15 600 Р вы не заплатите из своего кармана.О налогах и вычетах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить важные разборы о ваших деньгах и правахПодписаться

Плата за наем квартиры — это налогооблагаемый доход

Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, с 10 тысяч рублей собственник точно должен заплатить НДФЛ.

Что делать? 18.01.19Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в странеПодписаться

Посчитали, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры.

Штрафы за неуплату налогов тоже посчитали

16 декабря 2020, 17:55Почти с любого дохода нужно платить налог. Неважно: выиграли вы в лотерею или нарисовали логотип заказчику — государство требует, чтобы часть денег ушла в бюджет.Доход с аренды квартиры — не исключение. Платить налоги со сдачи квартиры нужно.

Эта статья про вечное противоречие: сэкономить на налогах и сдавать квартиру тайком от государства или оформить всё по закону и спать спокойно.Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужноСуществует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить.

На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос.

Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан .

Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую. Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает.

Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.

Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так.

Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату.

Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох.

В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.Сколько платить налогов Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, , а кто нет.
На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, , а кто нет.

Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.НДФЛ — 13%Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) . Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно года, следующего за отчётным. То есть за 2020 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц.

За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей.

Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей. ИП — 6% или стоимость патента Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить .

Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации.

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно — каждый квартал. Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.

Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год, за 2020-й нужно внести 29 354 рубля пенсионных взносов и 6 884 рубля в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС).

Итого 36 238 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей.

В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей. То есть всего 39 238 рублей. Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, , так как Алёна работает одна.Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН).

С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры . Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.

Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на . В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) для квартир с метражом не более 50 м2.

Реальные доходы Алёны будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.Ещё нужно отдать те же 36 238 рублей для ИП.Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и .

Самозанятость — 4%Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.Самозанятые платят 4% налога с доходов.

И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет. Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов. Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически.

Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей.

Самый выгодный вариант!Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться . Мы подробно писали, как работает это приложение и .С самозанятостью есть несколько нюансов.

  1. Пока закон работает экспериментально, и в 2020-м запущен только в Москве и Московской области, Калуге и Татарстане. С 2020 года в зону влияния закона попадут ещё 19 регионов. Пока он работает не на всей территории России.
  2. Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно.
  3. 4% платят только с доходов от физических лиц. За деньги от организаций попросят 6%.

Что будет, если не платить налоги со сдачи квартирыДопустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи.

Риск нарваться на какую-то проверку невелик, но и он есть.

А ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.Проверки МВД и ФНС выпустили .

Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть , в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских , а выездные проверки ФНС встречаются редко.Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы.

Ещё есть , в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских , а выездные проверки ФНС встречаются редко.Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца .

В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.Отношения с арендаторамиАлёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами.

Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство.

Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов.

Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налоговНиже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.Непредставление декларации в срок грозит , но не более 30% от суммы налога.

За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», , попадает осознанный уход от уплаты налогов.

Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 900 000 рублей, .

Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты за 18 месяцев. Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС.

Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.Наша героиня не заплатила налоги за 2018 год и не подала декларацию до 30 апреля 2020 года.

Сегодня 1 декабря, а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).

1. Налог 13% — 78 000 рублей. 2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300. Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 76 800 — 70% = 23 400 рублей.

3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей 4. Пеня — неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78 000 рублей × 7,5% × 1/300 × 13 дней) + (78 000 рублей × 7,25% × 1/300 × 42 дня) + (78 000 рублей × 7% × 1/300 × 49 дней) + (78 000 рублей × 6,5% × 1/300 × 35 дней) = 2528,5 рублей.Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей.

Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше.

Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Ксения Стойлик.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию? Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть насайте ФНС.

Сколько платить? Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽. https://www.sravni.ru/text/2017/3/29/kak-otkryt-ip-instrukcija/ ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов.

Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно. Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма.

Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽. Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽, то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽. К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов.

Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать. Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно. Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽.

Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо.

Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить? Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни? Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо.

Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

«В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты»

, — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья. Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение. https://www.sravni.ru/text/2016/11/16/kehshbehk-ot-nalogovoj-kak-poluchat-vychety-na-zhiljo-detej-i-lechenie/

Насколько выгоден режим самозанятости?

Пока налоговый режим доступен в пробном варианте лишь для 4 субъектов Российской Федерации.

Пилот для сбора обратной связи и обкатки всей системы запущен в таких регионах, как:

  1. Татарстан.
  2. Московская область;
  3. Москва;
  4. Калужская область;

Их жители могут пользоваться новым сервисом и регистрироваться через мобильное приложение Мой налог». При указании иного региона оно выдаёт ошибку доступа. Но это временно явление, с 2020 года планируется ввод данной программы на территории всей страны.Его суть в том, чтобы упростить уплату налогов и вывести из тени мелких предпринимателей.

Для физических лиц, работающих по этой системе, налог на доход составит 4% в месяц, а для юридических – 6%.

Если вы зарабатываете с аренды помещений меньше 200 000 в месяц, то такой режим вам точно подходит. Дело все в том, что по программе установлена верхняя планка в 2,4 миллиона в год. Зарабатывая больше этой суммы в год, гражданин не может регистрироваться в системе и пользоваться её льготами.Самозанятость доступна к совмещению с ИП и обычной работой.

Она не подразумевает внесение обязательных взносов для ПФР и ОМС. Закон всё равно гарантирует пенсию и медицинскую помощь.Вставая на учёт через мобильное приложение под названием «Мой налог», человек получает 10 000 рублей компенсации для сокращения нагрузки в первые месяцы ведения бизнеса.

Стимулирующий бонус призван активнее пользоваться сервисом и платить налоги.

Через приложение регистрируются все проводимые денежные операции, получение взносов по аренде за недвижимость.

Автоматически все данные попадают в ФНС, где считают налог к оплате.Если статус самозанятого гражданина получить в момент, когда уже действует договор аренды, перезаключать ничего не требуется, исключение: сдача квартиры для компании, которая удерживает НДФЛ, вот тогда обязательно вносите изменения.

Налог для самозанятых, сдающих квартиры.

Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

2 апреля 2020, 19:53Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени. Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды. Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов.

К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые».

Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.1 января 2020 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона.

Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.Почему к арендодателям это относитсяПо закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП.

Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.Как работает новая схема С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше.

Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.И всё можно будет делать через приложение «Мой налог».

Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона.

Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.Какой доход облагается налогом Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доходОсновные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход.

Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доходОсновные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход.

Если его вернуть При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества.

Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей.

С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доходТо есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доходСчитается, что это расходы в интересах нанимателя.

Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).Пример:Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублейСчитаем налог: 18 000×4% = 720 рублей.

ЕжемесячноНалоговый вычетЗаплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%.

Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода.

Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.Обратите внимание:

  1. Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
  2. Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.

Чтобы стало понятнее, как работает вычет, давайте разберём пример.Аня хочет сдавать свою «трёшку» на Арбате; зарегистрировалась как самозанятая и собирается платить новый налог.

Наниматели отдают Ане 120 000 рублей ежемесячно, расходы по счётчикам оплачивают сами.Вот что будет происходить с налогом и вычетом:МесяцСумма доходаНалогВычетНалог для оплатыЯнварь120 000480012003600Февраль120 000480012003600Март120 000480012003600Апрель120 000480012003600Май120 000480012003600Июнь120 000480012003600Июль120 000480012003600Август120 000480012003600Сентябрь120 00048004004400Октябрь120 0004800вычет больше не применяется4800Ноябрь120 00048004800Декабрь120 00048004800После сентября Аня будет платить налог полностью, до того момента, пока не прекратит сдавать квартиру.Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойноЧтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с или и подать заявление.

Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе.

Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог». Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры. Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес.

Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически. Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую.

За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.Как это выглядит на практикеЗанося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась.

Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога. Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты.

Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.Плюсы и минусы нового режимаГоворить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.Чем привлекателен новый режим Небольшая ставка налогаЭто позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 летЗакон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.Всё очень простоВесь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. Оплату налогов можно сделать автоматической.Нет налоговых деклараций.

Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.В перспективе — прозрачный рынок съёмного жильяСобственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!

Есть налоговый вычетВычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.Можно не платить страховые взносыПосле перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов. Легко отказаться от самозанятостиЕсли собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение.

Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.А вот какие подводные камни могут бытьМногое зависит от работы приложенияПриложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).Доходы нужно вносить самостоятельноНалог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами.

Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.Не идёт трудовой стажДля сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж.

Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет. А он влияет на размер пенсии.Не отчисляются взносы в Пенсионный фондНалог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования.

А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  1. по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
  2. — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно.

Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

А как раньше платили налог со сдачи квартиры в аренду?

Что же было раньше? Раньше арендодателю нужно было платить подоходный налог в размере 13%.

Другой вариант — регистрация ИП и оформление определенного режима: патента либо упрощенной системы налогообложения.

В первом случае сумма налога — 6% от доходов, во втором — 6% от предполагаемого дохода. Благодаря экспериментальной системе налог теперь гораздо ниже, чем прежний подоходный.

С договором удобно платить за квартиру

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Сдача квартиры без пошлин

Прежде чем сдавать квартиру, обязательно нужно пройти регистрацию в Росреестре. Оформляется заявка на регистрацию, после которой организацией будет предоставлена имеющаяся информация о вас в инспекцию.

По итогу нужно будет ежегодно оплачивать налог в размере 13% от стоимости сделки за сдачу квартиры.Но, как написано выше, есть способ сдать квартиру на одиннадцать месяцев и тогда не придется тратить деньги на налоговые взносы.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+