Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Какие документы спрашивать у застройщика при покупке квартиры

Какие документы спрашивать у застройщика при покупке квартиры

Какие документы спрашивать у застройщика при покупке квартиры

Получение документов от застройщика

1 апреля 2018, 17:00Когда застройщик построил дом, до заселения в новую квартиру остаётся ещё несколько шагов. Разбираемся, какие документы вам нужно получить и как проходит приёмка квартиры.Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУЛетом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья.

До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом. Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.Чтобы этого избежать, с 1 июля 2020 года правила оплаты по ДДУ будут изменены.

Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю.

А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.Во время переходного периода (до 1 июля 2020 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.

Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены.

Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2020 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему.

Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.Извещение об окончании строительстваЗа 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку.

Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры.

В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо.

Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.Этапы передачи квартирыПервый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора.

В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики. Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.Что проверятьРадость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость. Планировка и площадьПланировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ.

И расхождения здесь встречаются очень редко.Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию. Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору.

Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает.

Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.Недочёты квартиры и подъездаОзнакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты.

Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно.

Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста. Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика.

Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами.

Акт имеет юридическую силу, но составляется в . Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору.

После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты.

Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит.

Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным.

По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре.

Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование. В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.Смотровой листНедочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах.

В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам.

Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи.

Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.Устранение недочётовОбнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  1. снизить стоимость квартиры.
  2. компенсировать расходы на устранение недостатков;
  3. устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев.

А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов.

Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.Ключи от квартирыПосле ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт.
Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.Ключи от квартирыПосле ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Анонимный вопрос · 21 июля 201848,0 KИнтересно17 · 387Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой недвижимости.

· ПодписатьсяОтвечаетПри любой крупной покупке, в том числе и недвижимости в новостройке, необходимо уделить должное внимание моменту юридической безопасности сделки.

А так как приобретать объект вы будете у застройщика, то в первую очередь, необходимо проверить организацию, поэтому попросите до заключения сделки и подписания всех бумаг предоставить вам все необходимые документы.

Помимо этого, требуется изучить расположение объекта и его инфраструктуру.

По возможности оцените качество материалов, из которого производится строительство, проект и год постройки.

Также следует обратить внимание на наличие парковки, лифта и закрытой территории.

Перед подписанием договора, его нужно тщательно изучить, в нем обязательно должна содержаться вся информация о характеристике объекта, сроках окончания и начала строительства, цена договора, порядок оплаты и гарантии на недвижимость, описание непредвиденных обстоятельств, срок действия договора и реквизиты сторон. С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!28 · Хороший ответ12 · 12,2 KКомментировать ответ.РекламаЕщё 18 ответов · 11010 лет мы помогаем дольщикам!

Подписывайтесь на наш YouTube-канал. · ПодписатьсяОтвечаетДобрый день!

Во-первых, покупая квартиру в новостройке обязательно нужно проверить** надежность застройщика**.

Необходимо **проверить** финансовую устойчивость, наличие долгов, судебных споров. Оценить потенциальные риски банкротства.

Подробнее о том, как проверить застройщика Вы можете посмотреть в нашем ролике (ПРИКРЕПИТЬ МОЙ РОЛИК). Во-вторых, нужно ознакомиться.

Читать далее17 · Хороший ответ3 · 7,2 KПомимо всего прочего очень важно изучить локацию: что там было до этого и что планируется?

Ведь согласитесь. Читать дальшеОтветить3Показать ещё комментарииКомментировать ответ. · 112Центр Недвижимости «Новый город» Все новостройки перми по ценам застройщика.

Независимая. · ПодписатьсяОтвечаетВыбирая квартиру в новостройке самое главное чётко понимать цель покупки. Покупаете ли вы квартиру для себя или с целью инвестиций. От этого будет зависеть выбор жилого комплекса и застройщика.

Конечно, важно проверить надёжность застройщика, но на сегодняшний день девелоперы переходят на эскроу счета, и застройщика за вас проверит банк.

Поэтому необходимо убедиться.

Читать далее6 · Хороший ответ · 1,1 KКомментировать ответ. · 737Новостройки Москвы и Подмосковья. Найдем ответ на любой вопрос!

· ПодписатьсяОтвечаетДобрый день!

При покупке квартиры, если вы уже определились с локацией, бюджетом и другими параметрами, по которым подбираете жилье (новостройка обладает необходимой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, вас устраивает срок сдачи), следует уделить особое внимание документации застройщика (внимательно изучить договор, а также разрешительную документацию по.

Читать далее14 · Хороший ответ8 · 5,7 KКомментировать ответ.Реклама · 3Профессионально занимаюсь рынком недвижимости в городе Ижевск. Помогаю выбрать.ПодписатьсяПо своему опыту могу сказать, что сначала стоит открывать проектную декларацию на сайте наш.дом.рф. Это государственная площадка, на которую застройщик обязан выкладывать информацию по дому.

Там можно узнать: — сроки постройки — сколько будет квартир на этажах и из какого материала будет на самом деле дом — высота потолков — особенности благоустройства дворов — парковк. Читать далее3 · Хороший ответ · 1,5 KКомментировать ответ.

· 9ПодписатьсяИ так поехали, какие же самые частые ошибки совершают покупатели новостроек: 1) Не всегда правильно оценивают риски Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию выбранного объекта.

Сюда отдельным пунктом стоит добавить — не читать заключаемые договора. Чтобы свое сэкономить время обращайтесь за.

Читать далее2 · Хороший ответ · 836Комментировать ответ. · 11ПодписатьсяКогда вы выбираете квартиру, нужно учесть несколько важных моментов. 1. Район и его благоустройство.

Если рядом с приглянувшимся вам домом есть магазины и образовательные учреждения (школы, детские сады), то жить вам будет комфортно. А в том случае, когда в нескольких минутах ходьбы имеются остановки транспорта, то вы сможете спокойно передвигаться по. Читать далее3 · Хороший ответ1 · 692Комментировать ответ.РекламаПодписатьсяЧтобы не ошибиться с выбором квартиры, нужно учесть некоторые моменты.

Во-первых, район и инфраструктуру.

От них зависит, насколько комфортной будет жизнь в пределах шаговой доступности.

Лучший вариант — когда рядом с домом есть школы, детские сады, магазины и остановки общественного транспорта.

Так вы сможете обеспечить хорошее образование своим детям и мобильность в. Читать далее2 · Хороший ответ1 · 715Комментировать ответ.

· 30Покупаю для себя и с удовольствием помогаю выгодно купить или продать.ПодписатьсяСейчас купить квартиру в новостройке очень просто, главное правильно выбрать застройщика.

Большая часть законов сейчас на стороне покупателя.

При покупке стоит обратить внимание на предыдущие проекты застройщика (их стоимость, отзывы жильцов, сроки реализации строительного проекта), а также документацию.

Кроме того, для покупателей новостроек сейча очень много выгодных.

Читать далее1 · Хороший ответ · 768Комментировать ответ. · 3ПодписатьсяНовостройки проще проверять — там нет оснований для возникновения прав на собственность у других лиц, никто не скажет, что застройщик продавал квартиру в состоянии аффекта, под действием препаратов, вынужденно и т.д Со вторичкой веселее ) Всем бы советовала обращаться за квалифицированной помощью к нотариусу или юристу по недвижимости, хотя трудностей непосредственно в.

Читать далее1 · Хороший ответ · 831Застройщики на самом деле вынужденно продают квартиры — им просто по-другому не выжить :))ОтветитьКомментировать ответ.РекламаЧитайте также · 48Юрист по недвижимости | rsokolova.com · ОтвечаетКак правильно купить квартиру, чтобы не кинули и не попасть на долгострой — этот вопрос стоит остро для участников долевого строительства.

Ведь если вы собираетесь получать неустойку или расторгать ДДУ , то нужно проверить, что сейчас творится с деньгами у застройщика. И через пять минут вы узнаете, как это сделать.Для начала зайдите на сайт единого государственного реестра юридических лиц: и узнайте о текущем состоянии застройщика: его юридический адрес, уставный капитал, имя генерального директора. Обратите внимание, когда был выбран директор.

Частая его смена повествует о том, что застройщик прячет менеджера от уголовной ответственности.

Поскольку 480 часов принудительных работ или до двух лет лишения свободы может грозить директору за неисполнение решения суда.Для проверки номинальности директора зайдите на сайт , вбейте его ИНН и посмотрите, сколько компаний числится за управляющим. Если много – это первый звоночек.

Далее заходите на сайт налоговой и смотрите подаёт ли застройщик налоговую декларацию и спит ли он спокойно. Если нет — это второй звоночек, так как налоговая может арестовать счета застройщику в любую секунду.Битва при арбитражеЗатем анализируйте сайты судов. Арбитражный суд вас интересует в первую очередь: .

Арбитражный суд вас интересует в первую очередь: . Это суд для юридических лиц и здесь рассматриваются крупные иски.

Само по себе их наличие – нормальная практика.

Поэтому не опасайтесь, что они есть.

Важно обратить внимание на то, кем застройщик в них выступает.

Если ответчиком, то это значит, что застройщик не платит долги.

Поэтому будьте осторожны.В том случае, если застройщик выступает истцом, то это означает, что контрагенты застройщика не платят ему.

Но, положа руку на сердце, быть истцом в 5 раз лучше, чем ответчиком, так как застройщик в 9 из 10 случаев получает свои деньги и продолжает работу.Кроме того, обратите внимание подавался ли банкротный иск к застройщику или нет.

Эти иски подаются, когда ответчик не выполняет решение суда в течение трех месяцев.

И если подобный иск подавался, то значит на счетах застройщика шаром покати.Суды смертныхТеперь переходим к судам общей юрисдикции. Это суды, куда обращаются физические лица, т.е.

дольщики. Чтобы посмотреть на статистику дел вам помогут и . Вводите имя застройщика и жмите поиск.

К сожалению, не все решения судов появляются в этих базах, а лишь малая их часть.Для более глубокого изучения судебной истории определите подсудность застройщика на сайте . Вводите улицу, на которой зарегистрирован застройщик, жмите поиск и определяйте к какому суду он относится.

Потом заходите на сайт этого суда, вводите имя застройщика и получайте список его дел. Кроме того, проверьте суд по месту нахождения объекта.

Здесь вы тоже обнаружите иски. Таким способом у вас будет представление сколько человек судилось с застройщиком, и какие суммы они взыскали.

Вдобавок, вы узнаете предлагает ли застройщик мировое соглашение или нет. Если предлагает, то какое это соглашение.

А с помощью следующего ресурса вы стопроцентно поймете выплачивает ли застройщик долги или нет.Последний гвоздь программыКраеугольной камень в определении платежеспособности застройщика — сайт судебных приставов. Кредиторы обращаются сюда, когда застройщик не платит по решению суда. Зайдите на и проверьте долги застройщика в банке исполнительных производств.

Введите его имя и укажите регион.

Если дела отсутствуют, то зеленый свет на все суды. Ваш застройщик платит по долгам, а его платежеспособность танцует вальс. А если исполнительные листы лежат в базе дел и срок их жизни более двух месяцев, то это означает, что деньги застройщика дезертировали за границу.

В итоге получив информацию, какое количество дел рассматривалось в судах и какое количество долгов у службы судебных приставов, вы сможете просчитать свои риски.Если кредиторы подавали 50 исков к застройщику, а в банке исполнительных производств лежит 5-7 дел, то это означает, что 25-45 кредиторов получили высуженные суммы и вы их тоже получите. И последнее… социальные сети и форумы жильцов.

Это полезнейшие ресурсы для проверки застройщика. Тут вы подчерпнете объективную информацию, так и выслушайте тонны небылицы.

Поэтому отделяйте зерна от плевел. Если человек что-то говорит, то пытайтесь узнать источник. Он вам трезво покажет правдива ли информации или нет.Хороший ответ · 726 · 825Магистр Йода медицинской физики.

17 лет люблю горы � и собак �ИМХО вторичка.Юридическую чистоту сделки должен обеспечить юрист.

Без юриста можно и в новостройке нарваться на неприятности.Мне кажется, стоит смотреть квартиры годом постройки после 2000 и до 2018, а то и 2017. После 2000 начали делать уже более менее толковые планировки (без кухонь по 5 метров).

В то же время в доме, который не только что сдался уже все утряслось, все усело.

Самое главное — все уже сделали ремонты!

Вы представляете, что такое новостройка? Вы года 2 будете просыпаться под звуки дрели!В общем, выбирать конечно вам, но я для себя решила однозначно, что новостройки зло.P.S. А почему коллеги?25 · Хороший ответ7 · 13,9 K · 16Ипотечный брокер.

Эксперт по ипотеке на телеканалах РБК, Мир24, ОТР. Автор YouTu.При покупки квартиры в новостройке, если она не находится в собственности юрлица, а покупка происходит по ДДУ например, оценка квартиры не производится оценочной компанией. Оценка квартиры оценщиками будет происходит при получении покупателями собственности на квартиру и наложении обременения на квартиру банком, для этого и нужен отчет об оценке квартиры.

3 · Хороший ответ1 · 4,3 K · 7HR-менеджер компании Владис. После покупки недвижимости ещё возникает масса нюансов, это и налог для покупателя и продавца. Если жилье приобретено в новостройке то это: постановка на кадастровый учет, заключение договора управляющей компанией или создание ТСЖ, заключение договоров на коммунальные услуги.

Также и при покупке «вторички» возникают определенные трудности, также никто не отменял различных нестандартных ситуаций.

Подробно я этот вопрос описала в статье 5 · Хороший ответ · 4,4 K · -15Эксперт рынка недвижимости. Опыт работы 25 лет. Сайт www.VIPFLAT.ruАпартаменты становятся одной из лучших форм инвестиций.

Особенно сейчас, когда запрещены хостелы. Вот тут про инвестиции в апартаменты Но от квартир они, в том числе, расчеиом налога отличаются.

Считается, что налог на апартаменты выше. Но в Петербурге он даже меньше — про расчет налога статья тут Также в апартаментах нет постоянной прописки, но есть воеменная, которая дает те же возможности, тарифы на воду и свет выше.13 · Хороший ответ10 · 22,6 K

Можно ли купить квартиру в 2020 году без счета эскроу

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2020 года и начать ими распоряжаться.Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2020 года.

Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу.

Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме.

Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  • Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  • Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  • Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.
  • Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  • По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении .

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение.

Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены.

Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам.

Основная полностью законная схема – договор долевого участия.Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Проверяем финансовые документы застройщика

Приступать к анализу финансового состояния застройщика можно после того, как все прочие документы вас удовлетворили.

Однако по значимости этот этап далеко не последний.

Устойчивое положение компании — одна из основных гарантий того, что дом возведут качественно и в срок. Потенциальный дольщик имеет полное право почувствовать себя аудитором. Проанализировать финансовое состояние застройщика можно на основании утверждённых годовых отчётов и бухгалтерской документации за три предыдущих календарных отрезка.

Если компания на рынке совсем недавно, требуйте сведения за весь фактический период деятельности. Данные о распределении прибыли и убытков подтвердят эффективность и надёжность девелопера красноречивее любых слов. Проверка документов строительной компании — непростое, хлопотное и ответственное дело.

Оно потребует от вас много времени и внимания, а возможно, и затрат на услуги риэлтора или юриста. Однако это именно тот случай, когда скупой платит дважды. Не экономьте силы и средства — халатность в этом вопросе может обернуться гораздо большими потерями, если застройщик окажется мошенником. Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.
Грамотный подход и тщательное изучение бумаг позволят вам спать спокойно и уверенно готовиться к будущему новоселью.

Какие документы нужны для покупки новостройки?

racorn/DepositphotosЕще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить для подачи заявки и оформления кредита. В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется.

Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС.

Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем. В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ).

Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру. В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию.

Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом.

Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала.

Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.

В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон. Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке.

Тут все просто:

  1. если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.
  2. документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  3. нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;

Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ.

Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:

  1. разрешение на строительство;
  2. заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
  3. проектная декларация.
  4. договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
  5. проектная документация;

Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ.

Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.

  • Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
  • Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
  • Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
  • Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.

В некоторых случаях понадобятся и другие документы.

Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса.

Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет.

Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т. п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:

  1. документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
  2. согласие второго супруга на приобретение квартиры.

Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:

  1. непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
  2. акт приема-передачи квартиры;
  3. квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.

Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:

  1. кредитный договор;
  2. договор ипотеки (закладную).

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст.

20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • строительные лицензии, допуск СРО;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • инвестиционный контракт;
  • проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
  • форма договора, по которой будет продаваться квартира.
  • аудиторское заключение;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
  • договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.

Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.

Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т.

п.Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:1) информацию по проекту строительства:

  1. проектную декларацию;
  2. разрешение на строительство;
  3. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);
  4. заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
  5. договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  6. проект договора участия в долевом строительстве;
  7. положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;

2) информацию о застройщике:

  1. свидетельство о государственной регистрации;
  2. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  3. сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
  5. устав и/или учредительный договор;

В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Подготовка к заключению договора и проверка информации о застройщике

На подготовительном этапе заключения соглашения с застройщиком гражданам крайне важно установить, с кем они имеют дело. Рекламные объявления или восторженные отзывы на официальном сайте строительной компании вовсе не гарантируют, что застройщик надлежащим образом будет выполнять свои обязательства. Чтобы минимизировать риски потери денежных средств, есть возможность получить предварительную информацию о компании на общедоступных ресурсах сети Интернет.

С этой целью граждане имеют возможность:

  • уточнить открытую информацию о текущих судебных делах с участием компании, в том числе о банкротстве, путем поиска по картотеке арбитражных дел (картотека доступна на официальном сайте любого арбитражного суда);
  • изучить информацию, внесенную в состав Публичной карты Росреестра, где в отношении каждого объекта недвижимости указан минимально необходимый набор сведений.
  • установить через официальный сайт налоговой службы факты публикации компанией извещений о предстоящей ликвидации или реорганизации;
  • проверить проектную документацию, которую застройщик обязан опубликовать на своем сайте в соответствие со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ;

Помимо этого, на сайтах местных органов власти размещаются градостроительные планы населенных пунктов, в том числе с указанием оснований для застройки и наименованием строительной компании.

Эта информация поможет определить законность начала строительства и установить соответствие деятельности застройщика градостроительной документации муниципального образования.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  1. Документы об учреждении юридического лица;
  2. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.
  3. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  4. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Покупка квартиры в новостройке.

Пошаговая инструкция 2020 г.

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы: Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать.

Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика.

Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен.

Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ.

Отношение менеджеров при предоставлении вам документов — один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку. Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:1. инвестиционный контракт;2. проектная декларация;3.

разрешение на строительство;4.

проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;7.

договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух.

регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;11.

аудиторское заключение;12. заключение экспертизы проектной документации;13. Строительные лицензии, допуск СРО.

6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке. 6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно.

Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию.

В инвестконтракте администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию.

В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г.

Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры.

Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить.

Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры. 6.2. Проектная декларация.Как правило, размещена на сайте застройщика.

Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости.

О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика.

Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик.

Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить.

Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается. 6.4. Разрешение на строительство.Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю.В свидетельстве должно быть написано примерно следующее,

«разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск.

Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства.

В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя. Что касаемо страхования, то это может быть как индивидуальный договор, заключаемый с каждым дольщиком, так и договор страхования в целом на всю новостройку.Безусловно, предпочтительнее иметь банковскую гарантию банка, входящего хотя бы в Топ-100, чем не иметь подобных гарантий.

Да и страховка от приличной компании не помешает. Даже сам факт, что Застройщик преодолел подобные процедуры и получил возможность регистрировать договора долевого участия в соответствии с новыми изменениями в законодательстве, говорит о том, что Застройщик более надежный по сравнению с теми, которые этого не смогли сделать. Несомненно, именно дольщики (покупатели квартиры в новостройке) заплатят за все возможные издержки Застройщика, но за большую защищённость нужно платить.Но речь не идет о полной ликвидации рисков.

В последнее время у банков отзывают лицензии, страховые компании могут тоже не выдержать страхового случая. Тем более Застройщики в желании сэкономить будут приобретать самые дешевые обеспечительные меры, которые только есть на рынке финансовых услуг.

А гарантия ненадежной страховой компании не стоит даже денег, которые Застройщик за нее заплатил.Если ваш Застройщик регистрирует договора долевого участия, то вам непременно необходимо еще и оценить предоставленные им обеспечительные меры.

Застройщик обязан довести до вашего сведения выбранный им способ обеспечения и условия предоставленного обеспечения.

В основном вся проверка заключается .

Необходимо проверить условия предоставленной страховки. Зачастую дьявол кроется именно в деталях, и от многих страховых договоров, которые мы видели, проверяя ту или иную новостройку, нет вообще никакой пользы. 6.7. Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним.Из выписки можно посмотреть, какие существуют обременения на объект недвижимости.

В чьей собственности земля, состоит ли она под ипотекой, также из данной выписки можно увидеть, кто уже купил квартиру в строящемся доме (в случае приобретения квартиры по ДДУ).

Выписку из реестра может получить любой желающий, уплатив государственную пошлину 400 руб. Данная выписка заказывается в МФЦ.

6.8. Регистрационные и учредительные документы застройщика (Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е.

вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит.

Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН.

Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе.

Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов.

Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком.

Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком. Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы).

Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора? 6.9. В балансе вам нужно посмотреть сумму прибыли, убытка, дебиторской и кредиторской задолженности.

Перекос в сторону убытков и кредиторской задолженности может означать о недостаточности собственных средств компании для строительства объекта.

В проектной декларации указывают планируемую стоимость объекта недвижимости.

Далее нужно соотнести, сколько активов есть у компании или группы компаний, с оставшейся стоимостью строительства, в итоге получится сумма, которая необходима застройщику для завершения строительства.Еще раз то же самое: Допустим, в проектной декларации застройщик оценил стоимость строительства дома в сумму 5 млрд. руб., при этом сумма собственных средств, которую можно увидеть из Баланса компании, составляет 2,5 млрд.

руб. Следовательно, для завершения строительства Застройщику необходимо еще привлечь 2 500 000 002,5 млрд. руб. Деньги могут быть привлечены за счет средств дольщиков или Кредитных средств. Чем больше понимание, хватит ли денег на завершение строительства, тем меньше рисков, связанных с вложением денежных средств.

6.10 Форма договора, по которой будет продаваться квартира.Лучше заранее запросить у застройщика . В договоре должны содержаться все те условия, о которых вы договорились с застройщиком. Не имея юридического образования и используя обычную логику, нужно прочитать договор в таком ракурсе, чтобы из него вам стало все ясно, что вы покупаете, когда вам это предадут, в каком качестве, количестве и т.д.

Т.е. если застройщик говорит, что у вас в квартире должна стоять железная дверь, то об этом должно быть написано.

Считается, что обо всем, что не написано, вы не договаривались.С 2004 г.

в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными.

Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214 — ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.Многие застройщики сообщают покупателю, что срок сдачи объекта 1 квартал 2016 г., но на момент подписания договора вы обнаруживаете, что в договоре срок передвинут до 4-го квартала 2016 г.

Это обычно объясняется тем, что построят они конечно раньше (по их мнению), но дополнительное время берется на всякие непредвиденные случаи. Реально же как правило, хорошо, если успеют построить в срок, юридически зафиксированный в договоре, а то и задержат строительство. Такой прием рассчитан на то, что покупатель, проделав длинный путь от выбора новостройки до юридической проверки её и подстегнутый ростом цен и голословными заявлениями застройщика о том, что если он сейчас не купит квартиру, то завтра её уже купят другие, в 9 из 10 случаев соглашается на вновь обнаруженные нюансы.

Поэтому важно переспросить застройщика о сроках, которые будут прописаны в договоре и ознакомиться с договором заранее.

Если, конечно, срок завершения строительства — это важное условия для вас. 6.11. Строительные лицензии, допуск СРО.В настоящее время строительные лицензии были заменены допуском СРО.

Указанную функцию передали в частные руки.

Самое главное, на что обратить внимание при проверке СРО — это срок его действия.

Я лично сильно не придаю этим документам значение, при наличии денег оно всегда может быть получено или продлено, а если был зарегистрирован хотя бы один договор ДДУ, то это значит, что регистрационная служба на момент первой регистрации проверила за вас указанные документы. 6.12. Проверка заключения экспертизы проектной документации.Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.

Проверка новостройки и составление отчета в среднем по времени занимает от 4-7 часов рабочего времени и это без выезда к застройщику.

Для неподготовленного человека проверка по времени может быть еще дольше и не факт, что вы сделаете правильные выводы.

Оценка, к примеру, бухгалтерского баланса застройщика требует специальных знаний. Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. . ЕЩЕ 10 СПОСОБОВ ПРОВЕРКИ ЗАСТРОЙЩИКА в п Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм перед покупкой квартиры в новостройке.

Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартир в новостройках, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами.

В 90% риелторы не проводят проверку, и не проверяют все подводные камни в документах застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему риелтору, с которым вы собираетесь работать.

Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку.

Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Самый надежный вариант — это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.

Наша компания проводит комплексный анализ новостройки перед покупкой квартиры по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком.

Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», .Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов.

Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика.

Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой.

Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора.

Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел.

Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Что делать, если Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков.

Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

  1. Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.
  2. Свидетельство ИНН;
  3. Устав компании;
  4. Свидетельство ОГРН;

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах.

Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса.

Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным. Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Читайте также

Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ пообщался с адвокатом и выяснил, как законно найти управу на соседей, которые портят жизнь. Прошел уже месяц, как в России введён режим самоизоляции и большинство россиян вынуждены постоянно находиться дома. Поэтому возросло и количество потребляемых коммунальных ресурсов.

Портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ собрал рекомендации, которые помогут в условиях социальной изоляции сэкономить до 15% на коммунальных платежах. COVID-19 заставил тысячи горожан вспомнить о своих дачах и загородных домах.

Люди массово, целыми семьями выезжают из мегаполисов. При этом часто забывают, что родная загородная недвижимость может таить в себе опасность. ДОМОСТРОЙРФ специально по этому случаю побеседовал с эпидемиологом.

Прислушайтесь к полезным советам.

Изучение правоустанавливающих документов на землю

Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение.

Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю.

Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. договор долгосрочной аренды земли.

В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной. Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки.

Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта.

Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени.

Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

  1. Устав компании;
  2. Свидетельство ИНН;
  3. Свидетельство ОГРН;
  4. Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса.

Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+