Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Способы управления имуществом МКД.

Согласно статье собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом. Таких способов три:

  1. Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
  2. Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
  3. Собственники передают управление управляющей организацией.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

+1Анонимный вопрос · 12 февр 2018 · 8,8 K2ИнтересноЕщё · 21,9 KAequĭtas sequĭtur legemЖилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч.

2, 3 ст. 161 ЖК РФ).Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном домеНепосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч.

2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).Преимущества непосредственного управления:1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).Недостатки этого способа управления:1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативомТоварищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п.

4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).Обратите внимание!С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН).

При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч.

1 ст. 135 ЖК РФ).ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.Управление управляющей организациейУправляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч.

1.3 ст. 161 ЖК РФ).Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.

1, 2 ст. 162 ЖК РФ).Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.

5, 8 ст. 162 ЖК РФ).За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч.

4 ст. 161 ЖК РФ).Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.114 · 6,6 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также · 1,2 KРадиофизик, меньше математик, радио, сетевой админ, программист.Организация, которая управляет. Или независимый экcперт. Тут надо искать уже какой из экспертов на что правомочен. Вот выдержка:На осмотре должны присутствовать:

  1. представители управляющей компании, ТСЖ или совета многоквартирного дома (если выбрано непосредственное управление).
  2. потерпевший;
  3. виновник (если соседи сверху отказываются, осмотр производится в их отсутствие);

Вот пример акта: · 2,0 K · 517Судебный юрист (г.

Новосибирск). Жилищные, семейные, трудовые споры.Управление многокварным домом требует специальной подготовки и навыков. Если у Вас их нет и Вы не знаете людей, которые ими обладают, то ТСЖ для Вас — не вариант.

Учитесь, ищите специалистов, способных обслуживать МКД2 · 249 · 21,9 KAequĭtas sequĭtur legemВ таком случае, в соотв.

со ст. 161.1 должен быть сформирован совет многоквартирного дома и председатель:В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.Председатель наделен полномочиями, в частности, вести переговоры и заключать договоры1 · 225 · 18Основания для подачи жалобы.Поводы для обращения граждан могут быть самые различные. Чаще всего недовольство граждан предъявляется по следующим причинам:

  • УК не выполняет взятые на себя обязательства по договору.
  • подъезды домов не ремонтировались более 5 лет;
  • выявлен факт незаконного переоборудования жилого помещения в нежилое и наоборот;
  • обнаружены нарушения при перепланировке квартир;
  • в квитанциях обнаружились неправильные расчеты за коммунальные услуги, в том числе по отоплению;

Так, граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют право на благоприятные и безопасные условия для проживания.

Это правило регламентируется ст.

161 ЖК РФ. Если же УК не предпринимает мер для устранения нарушений и обеспечения безопасности для жильцов, то можно пожаловаться на бездействие управляющей компании.

В этом случае правонарушение попадает под действие ст. 7.22 КоАП РФ. Юридическим лицам грозит штраф в сумме 40-50 тыс. рублей.Источник: 153 · 6,2 K · 955Юридические услуги.

Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры.

· ОтвечаетДобрый день! Благоустройство придомовой территории МКД не входит в Минимальный перечень (работ) услуг, которая обязана выполнить управляющая организация в рамках тарифа на содержание жилье. Если собственники МКД решат, что необходимо произвести благоустройство территории, а также готовы произвести расходы на обустройство, то нужно обратиться в управляющую компанию. Управляющая компания составит предварительную смету, калькуляции затрат.

Если собственники на общем собрании решат вопрос произвести дополнительные работы, то УК произведет работы на основании решения общего собрания МКД. · 122 · 25Гастрономический журналист, повар. Кухня и быт, современно и системно.

· Важнейшее правило современного домоводства звучит так: «Дом это ответственность всех, кто в нем живет».Справедливое разделение домашних обязанностей предполагает, что каждый взрослый имеет одинаковую бытовую нагрузку. В том числе и менеджерскую. Сегодня я в личной переписке долго помогала подписчице распределить ответственность за уборку дома между тремя взрослыми (двое родителей и подросток) и двумя младшими детьми. В изоляции семья отказалась от услуг уборщицы и решила справиться своими силами.

Но приятельница пожаловалась, что в итоге она одна отвечает за организацию «совместной» уборки.

Все ждут, пока она напомнит, что пора мыть пол и протирать пыль, распределит обязанности, выдаст нужные тряпки и средства. В идеальном мире все бы уже договорились о разделении задач и контролировали свою зону ответственности сами.

В реальном мире, увы, домашние иногда «помогают», считая ее главной по бытовым вопросам. И эта главенствующая роль отнюдь не привилегия.Мы привыкли думать, что домашнее хозяйство это готовка, уборка, стирка. Но за этими тремя словами стоит огромный объем невидимых дел.

Чтобы приготовить еду, нужно:1⃣ Придумать, что приготовить, чтобы это понравилось всем2⃣ Постоянно проверять, есть ли в холодильнике продукты, держать в голове, что подходит к концу, потому что готовить нужно часто, а ходить в магазин каждый раз неудобно3⃣ Выбирать и покупать продукты регулярно, оставаясь в рамках какого-то бюджета4⃣ Придумывать, как их хранить, следить за сроками годности, поддерживать порядок в хранении, утилизировать то что испортилось5⃣ Иметь необходимый кухонный инвентарь, поддерживать его в порядке, обновлять по необходимости, принимая решения о том, где именно и что нужно купить.

То же самое касается выбора столовой посуды.Эти задачи присовокупляются к каждой порции макарон, которые надо «просто сварить и заправить соусом из банки».

Тем, кто каждый день их решает, это стоит усилий, даже если они привыкли думать, что это «просто».

Ваши ресурсы тратятся на решение этих задач, даже если вы не отдаёте себе отчёта в этом.За каждым действием, связанным с домом, стоит труд. Не только физический, но и умственный, и эмоциональный. Вот только крохотная часть тех обязанностей, которые обычно оказываются невидимы для некоторых членов семьи, потому что их годами выполняет только кто-то один, а другие даже не задумываются о таких вещах и их важности:▪ Своевременная оплата счетов, проверка и разбор входящей почты, оплата страховых взносов за дом.▪ Планирование и оптимизация расходов на домашнее хозяйство.▪ Выбор и покупка расходных материалов, бытовой химии, оборудования для уборки▪ Выбор и покупка новой домашней техники, поддержание всех домашних бытовых приборов в надлежащем состоянии (например, смена мешков в пылесосе и забота о том, чтобы они всегда были в наличии; чистка чайника от накипи, заполнение водой увлажнителя воздуха и тд).▪ Поиск и выбор помощников по хозяйству — например, уборщицы и няни, организация графика их работы, общение с ними (в том числе и эмоциональное, типа поздравления с праздниками).
Вот только крохотная часть тех обязанностей, которые обычно оказываются невидимы для некоторых членов семьи, потому что их годами выполняет только кто-то один, а другие даже не задумываются о таких вещах и их важности:▪ Своевременная оплата счетов, проверка и разбор входящей почты, оплата страховых взносов за дом.▪ Планирование и оптимизация расходов на домашнее хозяйство.▪ Выбор и покупка расходных материалов, бытовой химии, оборудования для уборки▪ Выбор и покупка новой домашней техники, поддержание всех домашних бытовых приборов в надлежащем состоянии (например, смена мешков в пылесосе и забота о том, чтобы они всегда были в наличии; чистка чайника от накипи, заполнение водой увлажнителя воздуха и тд).▪ Поиск и выбор помощников по хозяйству — например, уборщицы и няни, организация графика их работы, общение с ними (в том числе и эмоциональное, типа поздравления с праздниками).

Экстренный вызов сантехника или мастера по ремонту стиральной машины тоже считается: ведь его нужно не только вызвать, принять, проконтролировать, но и предварительно найти, изучив отзывы о его работе, создав задание на юду или опросив парочку знакомых.▪ Планирование бытовых дел и контроль их исполнения: ежедневная загрузка и разгрузка посудомойки, стирки, сушки, определение правильных мест для всего и сохранение этого порядка или его изменение, чтобы было удобно.▪ Ответственность за планирование меню, разнообразие в питании, комфорт и удовлетворенность всех в семье от того, что дома едят.▪ Создание уюта в мелочах: зажигание свечей в гостинной, приятная музыка за ужином, забота о том, чтобы в морозилке был лёд, в холодильнике была охлажденная бутылка вина, чтобы мелкие вещи в конце дня были на своих местах и не валялись.Профит от того, что все менеджерские бытовые задачи выполняются, ощущают все, кто живёт в доме.

Однако ответственность за них может быть разделена неравномерно. Важно не исключать из зоны видимости весь спектр домашней работы и делить ее равномерно.Если после прочтения этого ответа вы поняли, что в вашем доме, где живут несколько взрослых, все или большинство указанных задач выполняете только вы, задумайтесь, не пришло ли время изменить ситуацию.Делите все обязанности по дому справедливо, в равном объеме на каждого взрослого. Привлекайте к домашним делам детей, организуя их участие в соответствии с возрастом.

Так победим!5 · 2,2 K · 1Кандидат в муниципальные депутаты района Текстильщики, МоскваНужно начать с расширения полномочий, потому что сейчас у муниципального депутата фактически нет полномочий. Нет механизмов для реализации просьб и воли населения.

Нужно усилить внимание к воле избирателей.

· < 100 · 21,9 kaequĭtas sequĭtur>Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.Доля выражается в виде дроби или процентов.

Согласно ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.Размер доли может изменяться по различным причинам:изменение состава участников,внесение в имущество улучшений и т.д.1 · 491 · 17Вы ТСЖ или собственник жилья? Если у вас уже ТСЖ, то чтобы сменить УК, нужно будет провести всего одно собрание правления ТСЖ. Это должно быть уже предусмотрено уставом вашего товарищества.Если собственник, то сменить управляющую компанию (УК) на законных основаниях можно только в том случае, если ваша ситуация подпадает хотя бы под одно из условий:

  • И еще один случай, когда можно сменить текущую УК, это когда поменялся способ управления многоквартирным жилым домом, в котором у вас квартира. Например, на общем собрании собственников квартир мы можем создать ТСЖ или ТСН. В этом случае уже товарищество заключает договор с той УК, которую выберет. Право на это нам дает пункт 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии на управление вашим домом. Право расторгнуть с этой УК нам дает статья 199 Жилищного кодекса РФ.
  • Закончился срок договора между вами и управляющей компанией (УК). В этом случае просто выбираете новую УК и заключаем договор с ней.
  • Также можно придти в вашу УК и предложить обоюдно расторгнуть договор. Если они согласятся, то расторгаем договор с ними и заключаем с другой УК.
  • УК нарушает любой из пунктов договора. В этом случае можем расторгнуть договор в одностороннем порядке. Право на этом нам дает часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Если подпадаем хотя бы под одно из условий, то надо собрать собрание жильцов и проголосовать.

Если больше 50% жильцов проголосует за смену УК, то фиксируем решение в протоколе собрания.Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, надо чтобы не менее 50% собственников расписались в договоре управления с новой УК. Подписываем договор прямо на собрании, иначе придется потом обходить жильцов за подписями.Надо будет заранее оповестить всех собственников. Проще всего на самом собрании сразу договориться, что оповещать всех жильцов о смене УК будем по объявлениям в подъездах.

Развесить эти объявления надо не позднее, чем за 10 дней до смены УК.Далее в течение 5 рабочих дней отправляем копии уведомления о смене УК в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля. В уведомлении сообщаем о принятом на собрании решении, указываем новую УК и ее адрес, и, конечно, адрес дома.После этого новая УК в течение 10 рабочих дней внесет изменения в свою лицензию и сможет предоставлять услуги вашему дому. Только после этого вы начнете платить новой УК.Если возникнут еще вопросы по смене УК, вы можете обратиться с ними к своей новой УК.

Скорее всего, они будут заинтересованы в том, чтобы помочь вам и подсказать порядок действий, уточнить детали.71 · 5,4 K · 37Хотите выгодно продать или безопасно купить квартиру?

Агентство недвижимости. · ОтвечаетСпасибо, что доверяете , рассмотрение таких серьезных вопросов.Действительно глава органа исполнительной власти (которого Вы называете мэр) прав.

Жилой дом должен быть закреплен либо за «Товариществом собственников», либо за «Жилищно-эксплуатационной службой».Выскажем свое мнение по этому поводу.

Действительно, поскольку в доме квартир совсем немного, накладно будет содержать бухгалтера и прочих должностных лиц, которые должны будут организовывать работу «Товарищества собственников».Остается ЖЭС. Данная организация должна будет организовывать уборку мест общего пользования и прилегающей территории, следить и своевременно ремонтировать во взаимодействии с другими организациями существующие инженерные сети: водоснабжения, электроснабжения и др.Следует заметить, что уже давно в домах, которые эксплуатируются ЖЭС, мелкий ремонт осуществляется за счет средств, выделяемых жильцами при их согласии оплачивать такой ремонт. При организации капитального ремонта, только часть услуг (в зависимости от конкретной ситуации) выполняется за счет ранее сделанных отчислений в фонд «Капитального ремонта».Другое дело, что Вы можете остаться недовольны качеством работы сотрудников ЖЭСа.

Но ведь это конкретные люди, которые обязаны (в соответствии со своими контрактами качественно работать). Для реагирования имеются вышестоящие организации.Приведем пример из собственной жизни.

Мы были недовольны уборкой в подъезде. Жильцы написали жалобу в Городское коммунальное хозяйство. В итоге сменился рабочий по комплексной уборке здания. Сейчас вопросов нет. Быть может нам просто повезло. Однако, если Вы не будете реагировать на некачественную работу, то ничего не изменится.Оставить ситуацию (как было раньше) видимо не получится.

Однако, если Вы не будете реагировать на некачественную работу, то ничего не изменится.Оставить ситуацию (как было раньше) видимо не получится.

Скорее всего, Богушевский леспромхоз, который занимался эксплуатацией здания раньше, провел давно оптимизацию штатной численности и не имеет в своем штате необходимых для эксплуатации помещения работников. Может быть ситуация еще проще. Дом давно снят с баланса леспромхоза.Ничего другого мы Вам посоветовать не сможем.

1 · < 100спроситьвойтименю>

Сбор первичной информации

  1. По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из них. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.
  2. Начинаем деятельность с рабочего перечня компаний, действующих на территории вашего района.
  1. Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации.

    В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.

  2. Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК.

    Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.

Шаг 6 Определиться с выбором: частная или государственная УК

При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная.

Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо. Не стоит думать, что муниципальная или государственная УК будет лучше обслуживать дом. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности.

Что делать? 10.07.18Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие.

А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.

Как сменить управляющую компанию и перейти в другую

Обычно, решение принимается, когда предыдущая ук выполняет свою работу некачественно. Для этого шага нужно провести собрание с явкой не меньше пятидесяти процентов жильцов.

Половина владельцев квартир должна проголосовать за смену. В случае отсутствия голосов, ничего сделать не получится.

Есть другой вариант – провести заочное голосование. Обычно этот способ более эффективный, чем очное высказывание собственного мнения.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик.

Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (, ). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях ().

Собираем досье на управляющие компании

Следующий шаг — составление мини-портфолио компаний.

В портфолио включаем следующую информацию:

  1. законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
  1. наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация.

    Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;

  1. изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения.

    Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства.

    Возможно, дела у компании совсем не радужны.

    Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;

  1. длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период.

    Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик.

    Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;

  1. наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения.

    Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица.

    Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;

  1. количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования.

    Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;

  1. наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок.

    В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;

  1. оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами.

    К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;

  1. знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти.

    Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам.

    Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой.

    Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие.

    Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;

  1. наличие единой аварийно-диспетчерской службы.

    В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;

  1. известность банка-партнера управляющей компании.

    Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться.

    Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами.

    Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;

  1. оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ» ().

    Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель.

    Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах.

    В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.

Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей.

Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию. За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу.

При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно.

Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор. Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК.

Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее. Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.Выбирать управляющую компанию следует сообща.

Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома.

Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы. Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города.

Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников.

После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании.

Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией. Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять.

Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг.

Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию. Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре.
Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.Фото: tiero — FotoliaНе пропустите:

Как влиять на УК

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла.

Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс.

Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК или заказным письмом по почте.

Срок рассмотрения жалобы прописан в договоре, обычно не больше недели. Спустя это время УК должна отреагировать, также письменно.Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы.

Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться , в Московской области удобно регистрировать жалобы

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.Обслуживание дома.

В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.Как управляющая компания обслуживает дом:

  • Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.
  • Вывозит мусор.
  • Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
  • Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
  • Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
  • Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

  • Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
  • Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.
  • Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
  • Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей.

Это запрещено.Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.Вот, например, , где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил.

Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи.

Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе.

А затем действовать по обстоятельствам.Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию.

Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно.

Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК.

И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа.

А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: На самые интересные вопросы ответим в журнале.4682510 июля 2018Тэги

«Воровство» в ТСЖ и УК

Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов.

Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества.

Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе.

Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.

Как поменять управляющую компанию

14 мая 2020, 18:29Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом.

Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала.

Но иногда компания не справляется со своими обязанностями. Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать.

Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании. Три вида управляющих компанийВ законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация».

Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.УК, выбранная на общем собрании собственниковЭтот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.Компания, выбранная на открытом конкурсеОткрытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления.

Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.

«Временная» управляющая компания.Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.Когда можно поменять управляющую компаниюЕсть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий.

Первый способ — самый простой и безболезненный.

Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях. Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  1. если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  2. если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.
  3. если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  4. если жители решили сменить способ управления домом;

Разберём эти случаи подробнее.Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношенийВряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая?

Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.Если УК нарушает условия договораЭто, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло».

Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их.
Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их.

График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.Если УК допускает небольшие нарушения договора или по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза.

Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.Соберите доказательства нарушений.

Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  1. у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  2. УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  3. невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
  4. УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;

Если жители решили сменить способ управления домомВ этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.Если договор не отвечает текущим реалиямВ Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор.

Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

  • Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах: в реестре лицензий субъекта РФ (например, или ). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в . Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.
  • Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями.
  • Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна. В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению.

Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.Как подготовиться к собранию собственниковЧтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.Но правила проведения собрания не главная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться. Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное.

Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

  • Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
  • Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.

Найдите единомышленниковЕсли у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.Соберите все доказательстваПосмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.Подыщите достойную замену УК

  1. изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов. Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории.

    Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, и ;

  2. чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.
  3. найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;
  4. сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги. С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.
  5. посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;

Расскажите о своих планах другим соседямПовесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов. Если таких нет, можно всё это создать.

Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями. Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.Как преодолеть инертность собственниковИспользуйте несколько способов уведомленияЗакон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний.

Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда. И помните, что обязательный не значит единственный.

Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже будет стоить 300 рублей.

То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей. И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей. Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можно .То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников.

Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.Обойдите квартиры и напомните о собрании личноЛичное напоминание — самое лучшее. Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов.

Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителейВо время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти.

Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.Выберите удобный способ голосованияЗакон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании. Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.Как провести собрание собственниковИтак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену.

Что дальше? Как проводить собрание?До начала собрания зарегистрируйте пришедшихПопросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.Проверьте, есть ли кворумКворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным. В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании. К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв. м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т.

д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание. Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голосаПредседательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании.

Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени.

При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.Составьте протокол по итогам собранияЭто нужно сделать : у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.Проинформируйте жильцов о результатах собранияОбычно решения вывешиваются в подъезде. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.Отправьте протокол в УКЭто должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания. Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию.

Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании. Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+