Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как лучше досрочно погашать ипотеку

Как лучше досрочно погашать ипотеку

Как лучше досрочно погашать ипотеку

Меня лично это маленькое сравнение повергло в приятный шок.

В довесок добавлю небольшую историю, как поступают «прошаренные ипотечники»:Они берут квартиру с максимальным сроком кредита (на 30 лет). При этом ежемесячный платеж получается не таким большим (конечно же с учетом, что есть первоначальный платеж). Даже на случай ситуаций связанной с потерей работы или альтернативного источника дохода, ежемесячный платеж будет оставаться вполне комфортным.

Далее они досрочно погашают кредит на уменьшение срока большими суммами (допустим по 100 000 ₽ в месяц) и выплачивают весь кредит за 2-3 года вместо 30 (это не шутки, посчитайте сами в кредитном калькуляторе ).Или еще пример (когда я первый раз знакомился с ипотекой, он очень помог мне осознать простые истины)Та же ситуация: 3 000 000 ₽ стоит квартира, первоначальный взнос 800 000 ₽ на 20 лет, ежемесячный платеж 22 709 ₽.

Представим ситуацию, что вы накопили денег на сумму годового платежа (то есть 22 709 ₽ умножаем на 12 месяцев, получаем 272 508 ₽) как думаете, если отнести эту сумму в банк и досрочно погасить кредит на уменьшение срока платежа, на сколько сократится график (признаюсь честно, когда я не влезал в тему ипотеки, думал, что на 12 месяцев). 6 лет и 3 месяца ?! Я чуть со стула не упал, когда калькулятор выдал мне эту информацию.

Ну и конечно же 1 423 329 ₽ Экономии.Итог: Погашение кредита выгоднее всего делать на уменьшение срока платежа, чем на уменьшение ежемесячного платежа.Кстати, данная статья применима не только к ипотечным, но и к любым другим кредитам, в которых есть возможность досрочного погашения.Не начитались одной статей, держите ссылку на

Лайф разбирался, чем во время карантина рискуют заёмщики, которые хотят досрочно погасить ипотеку.

Сроки режима самоизоляции продлеваются, а ситуация на рынке труда остаётся неопределённой. В результате некоторые обладатели ипотечных квартир даже стали занимать деньги, чтобы расплатиться с банком досрочно. Но так ли выгодно гасить ипотеку раньше времени и чем может рисковать заёмщик?— Конечно, погашать кредит досрочно, а тем более ипотечный, выгодно для заёмщика, — считает инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин.

— Чем меньше размер задолженности, тем меньше процентов заёмщик выплатит банку. Поэтому даже частичное досрочное погашение может помочь заёмщику существенно сэкономить. Однако вирусный фактор негативно влияет на доходы заёмщиков.

Кроме того, в нестабильные времена особенно важно иметь финансовую «подушку безопасности».

Так что отдавать все накопления на досрочное погашение может быть не самым разумным шагом.По словам Александра Бахтина, накопления можно эффективно инвестировать, частично или даже полностью компенсируя расходы на проценты по ипотеке.Центробанк продолжает снижение ключевой ставки.

Многие экономисты ожидают, что к концу года она может достичь уровня в 5%. Поэтому можно предполагать, что ставки по ипотеке также продолжат снижение на 1–1,5 процентных пункта в этом году.— Таким образом, в перспективе можно будет рефинансировать действующий ипотечный кредит по более низкой ставке, снизив тем самым процентные платежи, — говорит Александр Бахтин.
Поэтому можно предполагать, что ставки по ипотеке также продолжат снижение на 1–1,5 процентных пункта в этом году.— Таким образом, в перспективе можно будет рефинансировать действующий ипотечный кредит по более низкой ставке, снизив тем самым процентные платежи, — говорит Александр Бахтин.

— Высвобождаемые деньги можно постепенно направлять на досрочное погашение.

Фото © ShutterstockПри этом нужно оставлять достаточный запас накоплений на непредвиденные расходы. Особенно если речь идёт не о полном, а о частичном досрочном погашении. В этом случае квартира продолжает оставаться в залоге у банка, и её не так просто будет продать в случае острой необходимости.

При этом есть риск, что, вложив все деньги в досрочное погашение, затем придётся снова залезать в долги.

Нередки случаи, когда люди берут второй кредит, чтобы погасить первый.— Тем, кто уже воспользовался ситуацией и купил квартиру под 6,5%, направлять средства на досрочное погашение не стоит, — считает ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. — Имеет смысл накапливать свободные деньги и вкладывать их, например, в стабильные корпоративные облигации.

По итогу трёх лет доходность портфеля будет в районе 8–9%.

Соответственно, это более выгодное вложение, чем досрочное погашение кредита, взятого под 6,5%.Чего экономисты категорически не советуют делать, так это брать деньги в долг для закрытия ипотеки. У многих сейчас нет чёткого понимания, что будет через месяц-два, как будут обстоять дела с занятостью, доходом.

Фото © Shutterstock— Возможно, более эффективным вариантом в сложившихся обстоятельствах было бы оформление кредитных каникул, если заёмщик сможет доказать, что он действительно лишился дохода, — считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

— Одно можно сказать точно: продажа ипотечной квартиры должна совершаться только в крайнем случае. В 99% случаев продавец не вернёт тех денег, которые он в совокупности потратил на первоначальный взнос и выплаты по кредиту.

Поэтому стоит исходить из более рациональных вариантов — либо погашение кредита в срок, либо частичное досрочное погашение, если оно не принесёт проблем в ближайшем будущем.Особенно осторожно к досрочному погашению ипотеки стоит относиться тем заёмщикам, которые купили квартиру совсем недавно.

Банки выдают кредиты, чтобы заработать, и не любят, когда деньги им возвращают сразу.

Выходит, что они не получают ожидаемых процентов.

Это может не лучшим образом отразиться на кредитной истории заёмщика.— Досрочно гасить ипотеку полностью или частично имеет смысл сейчас в ряде случаев.

Если есть накопления и ничто не угрожает источникам дохода — например, есть стабильная зарплата на госслужбе. Сбережения могут обесцениться в ходе грядущего роста инфляции, и, возможно, лучше направить их на погашение кредитов, — считает главный аналитик «Телетрейд» Марк Гойхман.

Досрочное погашение при дифференцированных платежах

Здесь схема другая.

Досрочные платежи идут на погашение основного долга в счет будущих периодов.

Пример. Ваш ежемесячный платеж составляет 12 000 рублей, из которых основной долг — 10 000, а 2 000 — проценты.

Вы вносите 102 000 рублей. Из них 12 000 идут на ежемесячный платеж. Остальные 90 000 списываются в счет основного долга следующих девяти месяцев (10 000 – на каждый месяц).

Девять месяцев вы можете платить только проценты, начисляемые на остаток долга.

С десятого месяца снова надо платить основной долг в размере 10 000 рублей + уменьшившуюся сумму процентов. Актуальную сумму платежа вы сможете найти в Сбербанк Онлайн.

Зачем досрочно гасить ипотеку?

Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше.

Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:

  1. Освобоить весомую часть бюджета, которая уходит на выплаты банку;
  2. Сэкономить на процентах, начисление которых зависит от остатка долга и срока кредитования. Соответственно, чем меньше каждый из параметров, тем меньше и переплата.
  3. Начать полноценно распоряжаться жильем, которое находится в залоге;

Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.

Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в Сбербанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?

Снятие обременения

Каждый банк предлагает свой алгоритм снятия обременения.

Например, если вы — клиент Сбербанка, то даже действий никаких предпринимать не нужно.

Сбербанк сам снимает обременение с заложенной недвижимости.Через 2 для после выполнения гашения по графику или досрочно банк присылает заемщику СМС-уведомление о начале процесса снятия ограничений, отслеживать процедуру можно в личном кабинете. Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление.
Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление.

Далее можно заказывать выписку из ЕГРН, там будет видно, что на недвижимости нет ограничений.Но далеко не все банки предлагают такой упрощенный процесс, как Сбербанк. В других организациях стандартно процедура выглядит так:

  1. О выполнении операции снятия обременения гражданин получит уведомление. Далее можно ничего не делать либо заказать выписку из ЕГРН, там ограничения на недвижимость значиться не будет.
  2. Все эти документы нужно отнести в МФЦ (любой), записываться на прием не нужно, просто приходите и ждете своей очереди.
  3. Специалист примет документы и укажет на сроки ожидания снятия обременения. Он выдаст бумагу, которая подтверждает принятие заявления.
  4. После закрытия ипотечного кредита заемщик обращается в банк и получает там комплект документов для снятия обременения. Нужна справка о закрытии кредита и закладная. К ней гражданин прикладывает свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, кредитный договор и свой паспорт.

Это стандартный алгоритм, но он может быть и другим, все зависит от банка.После снятия обременения можно свободно распоряжаться недвижимостью: продавать ее, дарить, прописывать туда кого угодно и прочее. Теперь жилье стало полноценной собственностью.

3.

Вложение свободных средств в инструменты высокой доходности

Этот способ мне нравится больше всего и сам я его применял.

даже сейчас при ставках по ипотеке 9-10% существуют способы инвестирования средств с более высокой доходностью. Я рекомендую схему с ОФЗ и индивидуальными инвестиционными счетами.

она позволяет получать доходность от 11% и выше. Это уже делает интересным инвестирование в этот инструмент, вместо погашения ипотеки.

ПодитогЭто наиболее сложный вариант и все зависит от способности выгодно инвестировать.

Как досрочно погасить ипотеку

26 февраляМожет кто помнит времена, когда молодые семьи вставали в очередь на бесплатную квартиру.

Они занимались той деятельностью, которая им по душе и большинство не переживало из-за жилищных вопросов, так как цели ставились намного выше (образование, наука, исследования и т.д.).В настоящее время ситуация радикально поменялась по множеству причин (политика, экономика и т.д.).

Для того, чтобы создать полноценную семью необходимо иметь свое собственное жилье. Огромное количество людей не могут просто купить квартиру за наличные, тем самым им приходится обращаться в банки за ипотечным кредитом.Переехав в квартиру, купленную по ипотеке сроком на 15-25 лет, всегда есть огромный риск того, что в будущем квартира в итоге может вашей и не быть. Пример: если не платите по кредиту в связи с потерей работы, снижением заработной платы, инвалидности, смерти и т.д.

банк выставит ее на торги и она уйдет в другие руки.

Большинство это прекрасно понимают, учитывают эти риски и если появляется возможность погашать досрочно они обязательно этой возможностью пользуются.Досрочное погашение ипотеки мечта любого трудящегося человека, который уже находится в цепях банка. И здесь абсолютно у каждого заёмщика возникает вопрос: как правильно погашать ипотеку досрочно?
И здесь абсолютно у каждого заёмщика возникает вопрос: как правильно погашать ипотеку досрочно?

Уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредитования? А может все одновременно? Очень много споров сейчас на эту тему и люди разделились мнениями, кто-то за уменьшение платежа, а кто-то за уменьшение срока. Все стороны правы однозначно, т.к.

у каждого заёмщика своя жизненная ситуация и приоритеты (семья, работа, путешествия, помощь родным и близким и т.д.) и доходы у всех разные. Давайте разберем эти вопросы по полочкам.Заёмщик вправе полностью или досрочно без всяких штрафов и комиссий погасить ипотеку.

Однако, если он подписал заявление-обязательство пообещав, что погасит определённую сумму досрочно, но при этом нарушил это обязательство, то банком может быть установлен штраф.Лучше рекомендую все же ознакомиться с условиями договора о досрочном погашении ипотеки и обратить внимание на такие пункты как:– возможно ли взятие комиссии за досрочное погашение– минимальная и максимальная сумма досрочного погашения– нужно ли уведомить заранее банк о досрочном погашении и о датах внесения платежей– возможно ли погашение через интернет-банкинг, мобильное приложение, терминалы сторонних банков или обязательно посещение отделения банкаЕсть 2 способа погашения ипотеки установленные банком: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетный подразумевает платеж равными частями в течении всего срока кредитования, при этом большая часть уходит на погашение процентов.

Дифференцированный платеж подразумевает высокий ежемесячный платеж вначале срока кредитования с постепенным его уменьшением, где сумма погашения основного долга идет равными частями и погашение процентов со временем уменьшается. К сожалению, сейчас очень мало банков, которые предоставляют возможность погашения дифференцированными платежами.Рассмотрим досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах.Существует 2 варианта частичного досрочного погашения ипотеки:

  1. Сократить срок действия договора ипотеки
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа по ипотеке

Первый вариант: сокращение срока действия договора ипотеки подразумевает меньшую сумму переплат процентов по кредиту.Пример: Заемщик решил купить квартиру за 3,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 2 млн рублей, оставшуюся сумму 1,5 млн рублей одобрил банк под 9,3% годовых сроком на 12 лет (144 месяца).

Ежемесячный платеж составляет 17324,89 рублей, см. Рис 1. и график платежей Рис.2.Рис.1 Кредитный калькулятор с досрочными погашениямиРис.

2 График платежей Допустим ежемесячно у вас получается вносить на 10 т.р. больше ежемесячной оплаты и вы решили сокращать сроки кредитования.

В этом случае ежемесячный платеж останется неизменным. Выглядит так: Как видим, если постоянно ежемесячно и досрочно погашать 10 т.р., то сроки уменьшаться в 2 раза и переплата процентов существенно сократиться на 994643,88 – 468698,54 = 525945,34 руб.

Солидная сумма, не правда ли?Выгоднее погашать досрочно, сокращая сроки в первые 5 лет, так как в этот период в основном погашение идет больше на проценты, чем на основной долг.Помните!

При досрочном погашении ипотеки проценты уплачиваются только за период фактического пользования суммой кредита.Второй вариант: этот же заёмщик решил уменьшать сумму ежемесячного платежа дополнительно вносить те же самые 10т.р.

ежемесячно. Что из этого вышло: График платежей Исходя из выше представленных расчетов вы видим, что сумма переплат процентов будет выше, чем в первом случае.

Выбрав этот вариант частичного досрочного погашения ипотеки мы сэкономим 994643,88 – 581075,13 = 413568,75 рублей, тем самым и сократив срок погашения ипотеки, правда уже не в 2 раза как в первом варианте. Сумма тоже внушительная!Выбрав второй вариант частичного досрочного погашения ипотеки вы теряете 525945,34 – 413568,75 = 112376,59 рублей. Если учесть риски потери работы, снижение заработной платы, временной нетрудоспособности, тяжелого заболевания и т.д., то как мы видим второй то вариант намного удобнее.

Лучше снижать ежемесячный платеж, чтоб в дальнейшем нагрузка не была камнем на груди, чем сокращать сроки, потому что появляется риск неполного погашения платежа либо вообще образованию длительных просрочек, тем самым вы можете лишиться жилья в судебном порядке.Людям, у которых стабильный заработок, профессиональная деятельность связана с государственной службой и бюджетники. К ним относятся: налоговики, прокуроры и судьи, полицейские, военные, депутаты, специалисты, работающие в администрации, преподаватели, врачи и т.д. Риск потери работы здесь минимален, доход стабильный.Людям у которых нет стабильного или фиксированного заработка, профессиональная деятельность сферы услуг: фрилансеры, риелторы, нотариусы, ИП, специалисты частных компаний и т.д.Можете рассмотреть одновременно уменьшение ежемесячного платежа и сокращение срока кредитования.

Если ставка по ипотеке высокая рассмотрите программу рефинансирования (снижение процентной ставки желательно на 1,5-2% так выгоднее).Также у вас есть возможность погасить досрочно средствами материнского капитала.

Для этого вы у банка запрашиваете справку об остатке задолженности и передаете в пенсионный фонд. Далее пенсионный фонд перечислит деньги в банк.

Материнским капиталом возможно только уменьшение ежемесячного платежа, но не срока. Штрафы и неустойки также невозможно оплатить с помощью материнского капитала.Помните! Обязательно нужно осуществлять досрочное погашение в дату обязательного ежемесячного платежа, не раньше!

Иначе сумма уплаченная раньше срока по договору будет распределена не только на погашение основного долга, но и процентов в первую очередь.Таким образом, целесообразность досрочного погашения ипотеки при появлении свободных денежных средств у заёмщика имеют разные ситуации, с которыми можем столкнуться, их необходимо обязательно учесть при принятии решения.После полного погашения ипотеки обязательно возьмите в банке справку и выписку о погашении ипотеки полностью, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Российские банки работают с ипотекой в 99% случаев по системе аннуитетных выплат.

Их суть в том, что сначала гасятся преимущественно проценты по кредиту, а потом выплачивается банковский долг (тело займа). После досрочного погашения параметры кредита изменяются, так как изменяется размер задолженности перед организацией.

Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей. Предлагают:

  1. уменьшить платеж, но оставить то же количество месяцев выплат.
  2. сократить срок кредита при неизменном ежемесячном платеже;

При досрочном погашении ипотеки что выгоднее: уменьшать срок или сумму?

При первом варианте ежемесячная нагрузка не уменьшается, а проценты становятся ниже из-за более короткого срока. Второй вариант предусматривает снижение ежемесячных платежей, семья освобождается от возможной непосильной нагрузки в кризисный период.

Решили, стоит ли брать ипотеку

Многие негативно настроены по отношению к ипотеке и считают, что проще копить или жить всю жизнь на съёмной квартире, лишь бы не попадать «в рабство к банку». Разумеется, здесь каждый делает свой выбор. Но хорошо, когда он основан на вычислениях и подкрепляется здравым смыслом, а не просто беспочвенной ненавистью к кредитным продуктам.

Для нас ипотека стала наиболее выгодной стратегией.

Это было понятно до покупки квартиры и стало ещё более очевидно после. Вот несколько соображений:

  1. В плане квартирного вопроса ипотека очень повысила наше качество жизни. За 22 тысячи рублей мы снимали жильё на окраине, хоть и близко к метро. У спальных районов есть свои плюсы, но для нас это был не лучший вариант. С тем же платежом в виде ипотеки мы поселились в центре. Все любимые места, заведения, учреждения в шаговой доступности. Практически не тратишь время на дорогу, а если тратишь, то прогуливаешься, а не висишь на поручне в метро.
  2. Мы могли бы продолжать жить на съёмной квартире, а деньги первоначального взноса положить на депозит. В итоге сумму, за которую мы купили жильё, мы бы собрали только через пять лет. Правда, практически нет шансов на то, что потом мы бы нашли аналогичную квартиру за такие деньги.
  3. Мотивация экономить и копить без ипотеки была бы гораздо ниже. Одно дело, когда ты отдаёшь долги, и другое — когда откладываешь на будущее. Возможно, это не про вас, но у нас сработало отлично.
  4. Перед покупкой мы почти три года снимали квартиру за 22 тысячи рублей в месяц и успели отдать 748 тысяч. Обязательный ежемесячный платёж при ипотеке был практически таким же, значит, мы ничего не теряли.

Так что для нас решение было очевидным.

Если вы раздумываете, брать ли ипотеку, учитывайте все факторы, а не только материальные.

Может, вы прекрасно живёте в съёмной комнате недалеко от работы, а в ипотеку сможете себе позволить однушку, но на окраине, и аргумент «зато своя» для вас — пустой звук. Как покупка жилья повлияет на ваше качество жизни?

Защитит от проблем или, наоборот, создаст новые? Это важные вопросы, на которые необходимо ответить.

Шаг 1. Заходим во вкладку «Кредиты» в Сбербанк Онлайн

Здесь отображен общий долг (с учетом процентов) на текущую дату — 251 337, 84 рубля.

Ниже сумма ближайшего платежа. Она меньше, чем обычно, потому что несколько дней назад вносили досрочный платеж. Вся сумма — 1309,12 рубля — проценты банку.

В погашение основного долга 19 февраля банк не спишет ни копейки.Вот так выглядит график платежей в ближайший год. Платим мы, как вы видите, 3284,06 рубля в месяц.

Но часто вносим досрочные платежи. К примеру, 30 января и 1 февраля вносили.До внесения досрочного платежа всегда смотрим на график платежей.

Особенно в самый его конец. Там очень удобно смотреть сумму переплаты по кредиту и сумму заключительного платежа.

Представляете, изначально сумма переплаты была 749 тысяч рублей! То есть всего мы банку должны были выплатить полтора миллиона рублей, если бы не гасили ипотеку досрочно.

Переплата снизилась до 203 435,25 рубля.

Возврат излишне выплаченных процентов

Переплата по выплаченным процентам может случиться из-за ошибки в расчетах, ошибки при проведении частичного гашения. Причем нередко таких ошибок можно было бы избежать, если бы заемщики больше доверяли профессиональным ипотечным брокерам, которые заинтересованы помочь клиенту сэкономить, а не банкам, которые напротив планируют получить за счет кредиторов прибыль. Если вы оформили досрочное погашение ипотечного кредита и по вашим подсчетам переплатили на процентах, напишите заявление в банк.

В случае отказа банка сделать перерасчет обратитесь в Роспотребнадзор с жалобой на этот отказ. Если в результате вам все равно не сделают перерасчет, идите в суд. Практика по таким делам только формируется, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации придерживается той позиции, что гражданин-потребитель, заключивший кредитный договор с банком или иной кредитной организацией, вправе отказаться от исполнения указанного договора в любое время при условии оплаты фактически понесенных кредитором расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору и состоящих из полученной от кредитора денежной суммы и процентов на нее за период использования кредита.

И в случае реализации своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена.

Пока таких дел, где суд усомнился в правильности расчета процентов по ипотеке, крайне мало. Досрочное гашение кредита – это не только экономия средств, но и положительные эмоции, создание себе «ситуации успеха».

Если правильно подберете вариант кредитования, когда семья не будет ощущать нехватку денег из-за ежемесячных платежей, сможете досрочно справиться с ипотекой и приобрести привычку ежемесячно откладывать суммы в размере платежей. Благодаря этому вы сможете быстро собрать деньги на новый первоначальный взнос и снова взять ипотеку – купить квартиру побольше, или загородный дом, или квартиру детям, или недвижимость для сдачи в аренду. И это еще один повод ускорить расчет с банком.

Простая арифметика

Однако далеко не любое досрочное погашение ипотеки выгодно заемщику. Многое зависит от суммы кредита, его срока, а также способа погашения. Популярные сегодня ежемесячные аннуитетные (равные) платежи состоят из так называемого тела кредита – суммы, непосредственно взятой в долг у банка, – и процентов, начисленных на остаток кредита.

Выходит, что в первые месяцы заемщик выплачивает банку в основном проценты, к которым прибавляется малая часть тела кредита. Но по мере выплаты тело кредита уменьшается, уменьшается и сумма процентов, начисленных на остаток долга. Постепенно доля самого кредита в ежемесячных выплатах повышается, а процентов – снижается.

Например, при среднем по Петербургу ипотечном займе в 2 млн рублей на средний срок в 15 лет под 12% годовых заемщик будет выплачивать ежемесячно около 24 тыс. рублей, из которых проценты в первый месяц выплат составят 20 тыс., а тело кредита – лишь 4.

Спустя год ситуация изменится не сильно, лишь на 500 рублей в пользу тела кредита: 4500 против 19 500. А вот через 5 лет заемщик будет платить 7500 в счет тела кредита и 16 500 – в счет процентов.

Через 10 лет после оформления ипотеки выплаты по основному долгу составят 13 500 рублей, а по процентам – лишь 10 500.

А в последний, 180-й месяц заемщик выплатит банку последние 24 тысячи, на 100% состоящие из его основного долга.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могуПлатеж после мая 2017Срок последнего платежаПоследний платежПереплата по ипотекеСократить срок15 719 Рмарт 2020 г.4110 Р498 754 РУменьшить платеж8261 Роктябрь 2023 г.8486 Р612 239 РНе вносить 400 000 Р15 719 Роктябрь 2023 г.15 578 Р786 139 РБез досрочных погашенийПереплатим786 139 РПлатеж после мая 201715 719 РСрок последнего платежаоктябрь 2023 г.Сумма последнего платежа15 578 РСокращаем срокПереплатим498 754 РПлатеж после мая 201715 719 РСрок последнего платежамарт 2020 г.Сумма последнего платежа4110 РУменьшаем платежПереплатим612 239 РПлатеж после мая 20178261 РСрок последнего платежаоктябрь 2023 г.Сумма последнего платежа8486 РНо банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р.

И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Объясняет риелтор

В прошлой статье я рассказал, что меня сподвигло вписаться в ипотеку. Сегодня расскажу, почему я не гашу её досрочно.

Причин несколько.Основная причина — инфляция. Можно по-разному относиться к обесцениванию денег, но это происходит и надо как-то с этим работать.

Я говорю не о той официальной небольшой инфляции в 4%, значение которой можно всегда посмотреть на сайте ЦБ РФ. Я говорю о потребительской инфляции.Для своих расчётов я приравниваю значение этой инфляции к двум доходностям по годовым депозитам в крупном российском банке.

Весной 2020 года потребительская инфляция составляет 12-13% годовых.Комфортный платёж. Я специально выбирал квартиру так, чтобы платёж по ипотеке был по силам. Фактически я поменял арендный платёж на аннуитетный (равными выплатами).

Из-за той же потребительской инфляции аннуитетный платёж будет обесцениваться каждый год. Но чтобы это произошло, надо дать время инфляции «обесценить» платёж по ипотеке.Рост доходов. Пенсии индексируется, зарплаты бюджетникам поднимают.

Незначительно, но регулярно. Когда я брал ипотеку, платёж составлял половину семейного дохода. Потом доходы выросли и платёж составлял уже пятую часть. Ипотека мотивирует зарабатывать больше и всё та же инфляция вносит свой вклад.

Доходы с каждым годом будут расти, а доля ипотечного платежа, зафиксированногов договоре, будет снижаться.Переплата не важна. Все считают переплату по ипотеке за 15-20 лет. Считают неправильно… и удивляются итоговой сумме переплаты в 2-3 раза.

Но зато мало кто вспоминает время, когда рубль резко обесценился и люди погасили свою ипотеку, отдав месячную зарплату. Такая ситуация вряд ли повториться в ближайшем будущем. Но как можно правильно оценить переплату, если не учитывать инфляцию будущих лет?

Лет через 10-15 денег может не быть в их привычном виде.

Переплату имеет смысл считать только для сравнения разных ипотечных программ между собой. Во всех остальных случаях — это просто цифра, которая вас дурачит.Налоговый вычет.

Государство позволяет вернуть 13% с 2 000 000 рублей, потраченных на покупку объекта. Это 260 000 рублей. Ещё можно вернуть 13% с 3 000 000 рублей процентов, уплаченных по ипотеке.

Это ещё 390 000 рублей. 3 000 000 рублей — это та самая переплата, которую никто не любит. Переплата — это хорошо. В сумме 650 000 рублей налогов можно вернуть.

Эти деньги всё равно удержат из зарплаты и другого способа получить их не существует.Суммы, которые у меня есть возможность отправить на гашение ипотеки, я направляю на формирование первоначального взноса для покупки второго объекта в ипотеку. В будущем недвижимость обеспечит хорошую прибавку к пенсии.Надеюсь, мои аргументы были убедительны. Если я где-то заблуждаюсь, поправьте меня, оставив комментарий.Оцените статью и подпишитесь на канал.Читайте далее:

Не всегда досрочное частичное погашение — лучшее решение

Допустим, обслуживание кредита стоит для вас 9,24%.

Каждый месяц у вас остаются свободные 30 000 Р. Знакомые говорят: «Гаси ипотеку, там же начисляют проценты!» Тут стоит подумать и посчитать.Надежный банковский вклад со ставкой выше, чем по кредиту, вы не найдете. Однако вы можете , до конца года накопить там до 400 000 Р, получить налоговый вычет 13% из ФНС, в течение года купить хотя бы облигации ОФЗ и получить купонный доход до 5,5% годовых.Можно повторять такую схему минимум на протяжении трех лет, а потом при желании снять 1,2 млн плюс доход и погасить ипотеку.

Или не снимать и продолжать инвестировать. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу. При таких условиях дать в долг государству выгоднее, чем внести досрочные платежи.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+